Безплатен телефон 0800 900 25

Пазарът на недвижими имоти през четвърто тримесечие на 2018

Публикувана на 15.01.2019

 

 

Пазарът на недвижими имоти през четвърто тримесечие на 2018 година

Цените запазват своите нива, въпреки отчетения спад в броя на сключените сделките

 

През четвъртото тримесечие на 2018г. се наблюдава постепенно, но видимо забавяне в покачването на цените на имотния пазар. Това все още не значи спад, нито има признаци за такъв. Банките кредитират повече сделки, а на пазара на недвижими имоти се наблюдава излизането на мащабни жилищни проекти и все повече купувачи бързат да си осигурят имот в момента на започване на строителството. Статистиката на банките отбелязва огромен ръст при ипотеки с над 80% кредитно финансиране. За четвъртото тримесечие българският купувач е основен в пазара на недвижими имоти, което го прави и малко по-стабилен. Забелязва се тенденция купувачите да обмислят по-добре преди да инвестират в недвижим имот и да не купуват на всяка цена.

 

Жилищни имоти

 

За спад на цените на жилищата в София е трудно да се говори, но в сравнение с предходните години ръстът видимо се забавя.

 

Публикуваните от Националният статистически институт (НСИ) данни за индекса на цените за третото тримесечие на 2018 г., показват, че годишният ръст на цените достига 6,3% за периода. За съпоставка, данните от първото тримесечие отчетоха годишен ръст от 7,1% за периода, а за второ – 7,5% за периода. Спрямо предходното тримесечие ръстът е едва 0,77%, който е и най-ниският резултат от 2015 г. насам.

 

По отношение на сектор „Строителство“ данните на Националния статистически институт отчитат ръст. По предварителни данни през октомври 2018 г. индексът на продукцията в сектора, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 3,3% над равнището от предходния месец. През октомври 2018 г. в сравнение със същия месец на 2017 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 1,8%.

 

Търсене

 

Arco Real Estate отчита спад в броя на постъпилите запитвания за покупка на имот в размер на 7,1% за четвъртото тримесечие на 2018 г., спрямо периода юли-септември на 2018 г., който допълнително подкрепя твърдението за наблюдаващ се спад в броя на сключените сделки, започнал през третото тримесечие.

 

78% от клиентите на Агенцията са за Апартаменти, като 71% от тях са предпочели тухлени жилища, а 74% от сделките са за жилища в нови тухлени сгради в строеж. Незначителни са корекциите на цените - в хода на преговорите се постига намаляване 1-3%, като в отделни случаи отстъпката в цената стига до 5%.

 

И през четвъртото тримесечие се наблюдава поддържане на повишен интерес към покупка на парцели, който се изразява в увеличаване на броя запитвания с почти 11% спрямо предходното тримесечие и 2,4 пъти спрямо същия период на изминалата година. Търсенето продължава да е основно на парцели за жилищно строителство – 86% от постъпилите запитвания и едва 14% са за парцели за промишлено строителство. Търсенето на парцели за строителство на еднофамилни къщи е в районите около София с ценови рамки за Драгалевци, Симеоново и Бояна около 200 евро/м2,   Бистрица – 150/м2, Горна Баня и Банкя – 100/м2. На лице е липса на предлагане на имоти с добър достъп и уредена регулация, което са основните изисквания на купувачите.

 

     

       

 

Анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че през четвъртото тримесечие на 2018 г. двустайните и тристайните жилища са напълно еднакво желани като сред двустайните апартаменти най-предпочитани са тези при цени между 60 000-80 000 евро, а при тристайните жилища – цената е 120 000-170 000 евро, като бюджети от 150 000 евро за тристаен апартамент вече са често срещани.  Предпочитани са сградите в процес на строеж на различни етапи от строителството.

 

Ръст бележат сделките с къщи в населени места близо до София в ценови диапазон от 25 000 до 60 000 евро.

 

 

 

 

Предпочитанията на нашите клиенти, които търсят жилище в Столицата се разделят в следните 3 групи: 

 

  1. Висок интерес за покупка: Изток, Оборище, Витоша, Дианабад, Кръстова вада, Гео Милев, Център, Лозенец, Хаджи Димитър, Малинова долина;

 

  1. Среден интерес за покупка: Овча купел, Редута, Сухата река, Дружба 1 и 2, Люлин – Център, Белите брези, Студентски град, Стрелбище, Гоце Делчев

 

  1. Нисък интерес за покупка: Зона Б-4, Левски, Слатина, Модерно предградие, Захарна фабрика, Орлондовци, Павлово;

 

Предлагане

 

Предлагането на жилищни имоти на територията на град София за четвъртото 3-месечие на 2018 г. отчита ръст от 2% спрямо предходното тримесечие на 2018 г. Около 3% от продавачите предлагат къщи, а основната група продавачи – 94% - апартаменти, останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват около 3% от общото предлагане. И при предлагането през това тримесечие отчитаме пълна равнопоставеност между двустайните и тристайните жилища, като общо за Столицата средната офертна цена е около 1100 Е/кв.м. за двустаен и 1080 Е/кв.м. за тристаен.

 

В дъното на класацията остават многостайните и едностайните. Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в район Зона Б-5 със средна офертна цена от 1270 Е/кв.м., следван от кв. Княжево – 930 Е/кв.м.; кв. Манастирски ливади-запад – 940 Е/кв.м; кв. Кръстова вада – 1090 Е/кв.м; кв. Хаджи Димитър – 850 Е/квм.; кв. Витоша – 920 Е/кв.м.

 

 

 

 

Oфис площи

 

Наличностите на готови офис площи в България отбелязаха слабо покачване, като около 15 000 м2 бяха добавени към общата наличност, която достигна 1,93 млн м2.

Поради стабилното търсене във високия клас А офиси, интереса към строителство в подобен клас сгради нарасна. Резултатът е увеличение на издадените разрешения за строеж на офис сгради през изминалата 2018г.

 

  • Ценови нива на офис площи и заетост

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.

 

Клас Б сгради също следват тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

 

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании са на нива между 13 до 15 евро/м2, като наблюдаваме увеличение в горната граница на нивата. Същото е определено от стабилното търсене във високия клас и надпреварата на основните Наематели да предложат на своите служители най-добрия офис в София.

 

Поради сравнително малката доставка на готови офис площи през втората половина на  2018 и практиката за подписване на договори за наем преди завършването на сградите, нивото на свободните площи се стабилизира около /9,5%/ от общия обем или в относителна стойност – 185 000 м2.

 

  • Прогнози и тенденции на пазара на офиси

Нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените, други нови проекти /очаквани 600 000 м2 в следващите 2-3 години/, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би натиснало цените в посока надолу. Все пак, до завършването на повечето от тези проекти /до края на 2019г./, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и трайно високото търсене на клас А офис площи, ще задържи валидни текущите наемни нива за клас А сектора.

 

Търговски площи

 

През втората половина на 2018 г., готовите търговски площи в съществуващите молове се увеличиха 75 000 м2, идващи от завършените нови два търговски центрове / Делта Планета – гр. Варна и Пловдив Плаза – гр. Пловдив/, които се добавят към общия резултат от 800 000 м2.

 Положителната икономическа перспектива в страната, ниските лихвени нива по кредитите, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението, стимулираха водещите вериги да увеличат своята мрежа от магазини на национално ниво. Освен София и другите големи градове влезнаха във фокуса на водещите вериги за бързо-оборотни стоки, стоки за бита и бяла и черна техника. Веригите Jusk, Зора, Техномаркет и LIDL са пример за отваряне на няколко свои нови локации извън столичния град, а именно в градовете – Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново и Пазарджик.

 

Повишената активност и липсата на нови площи в гр. София, доведе до лек натиск в посока нагоре на наемните нива - в големите търговски центрове средната наемна цена достигна 32 евро/м2, а по първокласните търговски улици, нивата удариха границата от 50 евро/м2 за бул. Витоша.

 

  • Нива на възвращаемост и инвестиционна активност

Инвестиционната  активност през 2018 е намаля, в сравнение със същия период през 2017г. Резултатът е следствие от няколко наблюдавани процеса – високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, като и големите движение през 2017, особено в сектора на търговските центрове. Средните нива на възвращаемост остават стабилни, а именно /за София/:

 

  • Офис площи – 7,6 %
  • Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици
  • Индустриални площи – 8,8%

 

Малкото, но все пак значителни по обема си транзакции през 2018г, са придобиванията на Mall of Sofia – от полската GTC, която разширява портфолиото са в България; Милениум център от групата KBC, както и  Polygraphia Office Center и Megapark от Южноафриканския фонд – Lion’s Head.

 

 

Ваканционни имоти – Българско черноморие

 

Все повече българи търсят обежище за спестяванията си, чрез инвестиране във ваканционни имоти, както по Черноморието, така и в ски курортите. Това е продиктувано от възможността за получаване на допълнителни доходи при отдаване под наем.

 

На българското черноморие най-търсени остават имотите на вторичен пазар, в следствие на многото препродажби от чужди граждани, като сред тях най-желани са 2-стаините апартаменти на цени до 35 000 евро и студията - до 20 000 евро. Най-предпочитани имоти от строителя, са тези с възможност за разсрочено плащане до 2-3 години. Търсят се предимно апартаменти близо до плажа – за морските курорти, респективно – бизо до кабинков лифт, за ски курортите.

 

Водещи сред най-желаните локации са районите на Слънчев бряг и Свети Влас, поради големия брой на изгодни предложения, следвани от Несебър, Равда, Созопол и районите в близост до Бургас и Варна.

 

Ако при покупката на имоти в големите градови се разчита предимно на финансиране чрез банково кредитиране, то по Черноморието сделките се извършват предимно със собствен капитал. Средните цените на които са се сключили сделките с двустайни апартаменти  са до 35 000 евро, със студия – 20 000 евро и с тристайни – до 60 000 евро.

 

Пловдив

 

По данни на агенцията най-търсените райони в град Пловдив с цел инвестиция са тези околко Медицинския университет. С цел покупка на жилище най-интерес представляват Кършияка, Христо Смирненски, Гагарин и Тракия.

 

Най-търсените като тип имоти са тристайните апартаменти между 75 и 85 000 евро, предназначени за живеене и двустайните до 60 000 евро за инвестиция. Забелязва се отлив от имоти при който има проблем с паркирането.

 

Бюджетът на клиентите в най-честия случай е до 50 000 евро, като банковото финансиране е основния източник на средства.

 

Каква беше 2018?

 

През 2018 г. се запази тенденцията от 2017 г. за нарастване на цените, но вече с много по-умерени темпове. Свидетелство за това е фактът, че докато в началото на годината България беше в топ 10 на жилищните пазари с най-бърз ръст на цените в света, то в края на година вече заема 12-та позиция. Ако през 2017 г. ръстът на цените беше между 8 и 9%, то в края на 2018 г. той вече е близо 6%. В съответствие с развитието на пазара на имоти и в резултат на ниските лихви, които достигнаха до 2,9%, ипотечното кредитиране също отбеляза ръст. Целта на основния процент от българските кредитоискатели беше постигане на финансиране чрез ипотечен кредит от 85-90% от стойността на придобивания имот, което превръща и нашия пазар в по-рисков по отношение на жилищното кредитиране.

 

По отношение на жилищните имоти през 2018 г. водещо беше търсенето на апартамент за покупка, като анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че в началото на годината най-търсени са били тристайните жилища със средни цени между 100 000 и 135 000 евро. В средата и към края на годината клиентите ни се ориентираха предимно към двустайни апартаменти, като средните им цени бяха в диапазона между 64 000 и 70 000 евро.

 

Най-търсени и предпочитани от клиентите на Агенцията бяха следните райони на Столицата - Кръстова вада, Витоша, Оборище, Лозенец, Малинова долина, Редута и Дианабад. С по-нисък интерес за покупка от клиентите ни бяха районите Банишора, Люлин, Зона Б-5, Слатина, Свобода, Орландовци, Студентски град и Западен парк.

Освен търсене на апартаменти се забеляза и повишено търсене на къщи от страна на нашите клиенти, както и завишен интерес при търсенето на парцели в средата и особено в края на годината. Основно беше търсенето на парцели за къщи. Най-слабо беше търсенето на многостайни апартаменти, мезонети, етажи от къщи.

 

През изминалата 2018г. най-активно беше предлагането в районите Витоша, Малинова Долина, Бъкстон, Гео Милев и Кръстова вада.

 

При бизнес имотите най-търсени през годината бяха офис площите, като главна движеща сила там бяха IT компаниите, центровете за споделени услуги и Аутсорсинг индустрията. Активността се фокусираше главно върху високия клас офиси, като при избор на офис клиентите наблягаха на фактори като местоположение, близост до градски транспорт и станции на метрото, високо ниво на управлението на сградата и зони за почивка на персонала. Средните наеми нива на офисите през годината останаха стабилни: за клас А офис площи между 11 и 13 евро/м2, за клас Б офис площи между 6 и 10 евро/м2. Запазиха се и нива между 12 и 14 евро/м2 за клас ААА, които отговарят на изискванията на международните компании.

 

По отношение на търговските площи важно за 2018г. беше откриването на един от двата нови мола във Варна (Delta Planet Mall) и Пловдив (Plovdiv Plaza), като молът в Пловдив беше официално открит през ноември, а този във Варна предстои да бъде открит в края на март 2019г. С тези два търговски обекта общият обем на търговските площи нараства със 75 000 кв. м. През годината наемните нива при търговските обекти се повишиха, като в големите центрове средната наемна цена достигна до 32 евро/м2, а по главните търговски улици удариха граница от 50 евро/м2 (бул. Витоша- София).

 

 

При ваканционните имоти в началото на годината се наблюдаваше повишен интерес на чужденците към закупуване на недвижими имоти по българското Черноморие – основно англичани, руско говорящи, като голяма част от тях постоянно живеещи в Германия, украйнци и българи. Предлаганите за продажба имоти бяха основно двустайни апартаменти със средна квадратура от 67 кв.м. и едностайни със средна квадратура от 40 кв.м. В средата и края на 2018г. се забеляза изклочително положителна тенденция, а именно засилващият се интерес на българския купувач. Най-голям интерес за покупка на имоти имаше в Слънчев бряг и Свети Влас при търсене на по-луксозни жилища.

 

Пазарът на недвижими имоти в гр. Пловдив беше изключително динамичен през изминалата година. Забеляза се ръст на цените на имотите в района, който до голяма степен се дължеше на засиления интерес на чуждестранни инвеститори не само към жилищния, но и към производствения сектор. През изминалата 2018 година в Пловдив беше регистриран значително по-голям интерес към новопостроени и новостроящи се сгради. Сред предпочитаните квартали за покупка на жилище бяха Кършияка, Център, Каменица и Кючук Париж. Тук отново търсенето на клиентите ни се концентрираше върху двустайните и тристайните жилища със средна площ от 65 - 100 кв.м. и средна продажна цена от 50 000 евро за двустаен и между 80 и 100 000 евро за тристаен апартамент. Най-активно предлагане се наблюдаваше при тристайните жилища в кварталите Смирненски, Кючук Париж, Център.

 

© 2006-2019 ARCO REAL ESTATE Всички права запазени