Пазарът на недвижими имоти през второто тримесечие на 2019 година

Прогнозите за динамичността на пазара на недвижими имоти през второто тримесечие на 2019 г. са разнопосочни, но като цяло наблюдаваме един по-зрял и балансиран пазар, който дава възможност за спокойно обмисляне при предприемане на покупка или продажба.

Както в началото на годината, така и в средата сме свидетели на стабилност не само на цените на имотите, но и на лихвите по ипотечните кредити. Възможни са леки движения нагоре и надолу в цените, но се очаква те да бъдат еднократни случаи, а не трайни тенденции.

Важно е да се отбележи и наличното разнообразие от жилищни имоти на пазара – както старо строителство, така и ново такова, предлагано на различни етапи на строеж. В резултат на множеството появяващи се нови жилищни сгради конкуренцията в предлагането нараства, което дава преднина на купувачите пред продавачите и те могат по-продължително да обмислят най-подходящата за тях покупка.

Жилищни имоти

През второто тримесечие на 2019 г. не се наблюдава голяма разлика при търсенето и предлагането на недвижими имоти. Сделките продължават да се реализират по-трудно, тъй като купувачите не бързат обезателно да купуват и искат да договорят по-добри според тях цена и условия. Продължава тенденцията клиентите от средния ценови сегмент по-рядко да залагат на жилища „на зелено”, търсейки завършени имоти. Апартаментите в строеж остават предпочитани при закупуване с цел инвестиция. По-голямата част от хората, които се ориентират към ниския и средния ценови диапазон при покупка на жилище продължават да разчитат на банково финансиране. Банковите институции от своя страна предлагат финансиране между 80 - 90% в най-добрия случай. Купувачите разчитат на външно финансиране не само заради задържащите се ниски лихви, но и заради стабилния ръст на заплатите в последно време.

Публикуваните от Националния статистически институт (НСИ) предварителни данни за месец април 2019г. сочат, че индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 0.4% над равнището от предходния месец. През април 2019 г. в сравнение със същия месец на 2018 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 5.8%.

Наблюдава се спад от около 35% при броя на издадените разрешения за строеж на нови жилищни сгради в Столицата спрямо предходното тримесечие. Подобна тенденция се забелязва и в черноморските ни градове Варна и Бургас, за разлика от Пловдив, където проследяваме леко повишаване на броя на издадените разрешения за строеж в сравнение с предходно тримесечие.

Различия спрямо предходното тримесечие има и при въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради. Последните данни на Националният статистически институт показват, че Варна отново е градът с най-много въведени в експлоатация жилищни сгради, след което се нареждат Пловдив и София, но и в трите населени места се наблюдава спад спрямо предходните месеци. Разлика се отчита и при въведените в експлоатация сгради в Бургас, като тук тенденцията е положителна и се отчита ръст.

Търсене

През втората половина на годината продължава засиленото търсене на тристайни апартаменти, но двустайните жилища остават желани от клиентите. Средните цени на тристайните имоти са около 130 000 евро за монолитно строителство и около 75 000 евро за панелни жилища. Запазват се нивата на корекциите в офертните цени в хода на преговорите, които са в рамките на 2-3%, а в отделни случаи отстъпката в цената стига до 5-6%. При двустайните апартаменти се наблюдава интерес за покупка в начален етап на строителство, когато цените са подчертано по-ниски – около 48 000 - 50 000 евро. При имотите, които се купуват с цел инвестиция, клиентите се целят към ниския ценови диапазон, с атрактивна локация за даване под наем.

Водеща тенденция при избора район е желанието на клиента да закупи жилище там, където е живял до този момент. Също така близостта до училище, детска градина, парк, изградена инфраструктура и удобен транспорт остават от първостепенно значение. Наличието на метрото също има водеша роля за вземането на решение при избора на район и превръща по-крайните квартали на Столицата във все по-атрактивни за купувачите. Търсени и предпочитани през второто тримесечие на 2019г. са районите Лозенец, Оборище, Витоша, Изток, Изгрев. В тези райони клиентите, купуващи апартаменти, разполагат предимно със собствени средства и търсят имоти с инвестиционна цел. От началото на годината досега продължава високият интерес за покупка на жилища в квартал Овча Купел.

През втората половина на 2019г. продължава засиленото търсене на къщи в ниския ценови диапазон в близост до София. В периферията на столицата има стартирали и няколко големи проекта за жилищни комплекси, но при тях основни пречки са специфичните изисквания на клиентите, желанието им за готови и самостоятелни имоти, по-високите цени и не на последно място регулационните и документални проблеми на имотите в някои общини.

Траен интерес от началото на годината досега се наблюдава и към закупуването на парцели от инвеститори за строеж на сгради, основно с РЗП около 3000 кв.м.

Предлагане

През второто тримесечие на 2019г. можем да отчетем лек спад при търсенето и плавен ръст при предлагането на нови оферти на пазара. При предлагането на къщи през второто тримесечие на 2019г. Arco Real Estate не отчита разлика спрямо предходното тримесечие, както и спрямо същото тримесечие на 2018г. Предлагането на апартаменти остава основно, като по-голям дял се отчита при тристайните апартаменти, както е и при търсенето. Средните офертни цени на двустайните жилища (общо за Столицата) са се повишили леко в сравнение със същите на 2018г. и са около 1200 евро/кв.м., а за тристайните - около 1100 евро/кв.м. Последни в класацията остават едностайните и многостайните апартаменти.

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в кв. Драгалевци със средна офертна цена от 1324 Е/кв.м., следван от кв. Манастирски ливади-запад – 1120 Е/кв.м.; кв. Малинова долина – 1074 Е/кв.м; Център – 1597 Е/кв.м. и кв. Овча купел - 945 Е/кв.м.

Бизнес имоти

Пазарът на офис площи през първата половина на 2019 г. се характеризира с интензивно строителство на нови офис площи. През периода са завършени няколко проекта – "Gold Line", "Space Tower", "Ellipse Tower", "Carritage park – Office A", "Office Building A", "LP Center" и др., като повечето от изброените влизат на пазара с голям процент заетост на своите площи. Тези проекти добавят повече от 60 000 кв.м готови офис площи, които събрани към наличните достигат близо 2 млн. кв.м.

Търсенето във високия клас ААА офиси остава стабилно, а секторите на хай-тек компаниите и изнесените бизнес процеси традиционно са главната определяща сила на пазара.
Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро/м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.
Клас Б сгради - от 7 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.
Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, са на нива между 13 до 15 евро/м2, като наблюдаваме увеличение в горната граница.

Прогнозите относно пазара на офис площи сочат, че нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените други нови проекти, ще доведат до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би накарало цените да тръгнат в посока надолу.

През първата половина на 2019 г. готовите търговски площи са се увеличили с близо 42 000 м2. Става въпрос за моловете "Делта Планет" – гр. Варна и "Пловдив Плаза" – гр. Пловдив, като с тях общият резултат на търговските площи достига 810 000 м2.

Положителната икономическа перспектива в страната, ниските лихвени нива по кредитите, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението, стимулират водещите вериги да увеличат своята мрежа от магазини на национално ниво.

Повишената активност и липсата на нови площи в гр. София води до натиск в посока нагоре на наемните нива - в големите търговски центрове средната наемна цена достига 33 - 34 евро/м2, а по първокласните търговски улици нивата надвишават границата от 50 евро/м2 - например бул. "Витоша".

Инвестиционната активност през първата половина на 2019 г. е слаба в сравнение със същия период на 2018г. Резултатът е следствие от високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, както и големите движения в минали периоди, особено в сектора на търговските центрове. Средните нива на възвращаемост остават стабилни, а именно (за София):
-Офис площи – 7,7 %;
-Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици;
-Индустриални площи – 8,8%;

Пловдив

От началото на годината до този момент пазарът на недвижими имоти в Пловдив се очертава като един от най-интересните. В града започват да се реализират големи комплекси, строителството на които се отличава с добро качество, а средните цени на апартаментите в подобни сгради са много атрактивни за град като Пловдив - около 600 - 800 евро.

Както в София, така и тук се забелязва увеличаване на срока за покупка на жилище - клиентите предпочитат да изчакат и да осъществят най-изгодната за тях сделка. Отлив на купувачи се отчита и от строителите и инвеститорите.

Преобладаващото търсене на клиентите е на имоти за собствени нужди, като се забелязва повишено внимание към тристайните жилища. Очакванията за цените им са между 60 000 - 65 000 евро. За двустайните апартаменти средните цени варират между 40 000 и 45 000 евро.

Традиционно най-предпочитаните райони са Център, където цените на кв.м. варират между 850 - 1200 евро и Западен и Смирненски - от 650 - 900 евро. Търсене има и в районите Въстанически, Тракия и Кършияка, като цените са между 600 - 800 евро на кв.м. Клиентите проявяват интерес и към имоти, намиращи се в покрайнините на града, където цените се движат между 500 - 550 евро на кв.м. Най-желани локации за имоти, предназначени за отдаване под наем, са районите в близост до висши учебни заведения.

Ваканционни имоти

Според постъпилите в агенцията запитвания за второто тримесечие на 2019г. най-търсени от клиентите са двустайните апартаменти със среден бюджет от 28 000 евро (40% от запитванията), след които се нареждат студията със среден бюджет от 15 000 евро (30% от запитванията). Интерес се проявява и към тристайните и многостайните апартаменти, съответно със среден бюджет от 60 000 евро (за тристайни) и 80 000 евро (за многостайни). Търсени от клиентите са и къщи в близост до морските курорти със среден бюджет от около 80 000 евро.
Забелязва се лек спад в броя на постъпилите запитвания в агенцията за второто тримесечие, спрямо тези за първото. Спад при запитванията за второто тримесечие на 2019г. се отчита и спрямо същия период на 2018г.

Както през първото тримесечие, така и през второто продължава положителната тенденция на засилен интерес от страна на българите към предлагащите се на Черноморието ни имоти. Най-голям процент от запитванията и от сключените в агенцията сделки са именно с български граждани - 60%.

Чуждестранните клиенти, проявяващи интерес към имотите, намиращи се на Българското Черноморие са англо и рускоговорящи. Сделките, сключени с чужденци в агенцията наброяват 40%.