Пазарът на недвижими имоти през четвъртото тримесечие на 2019 г.

     През четвъртото тримесечие на 2019г. се наблюдава ръст на сделките с недвижими имоти в Столицата. По всяка вероятност една от главните причини за това е увеличението на данъка за придобиване на недвижимо имущество, обявено от Столична община – от началото на 2020г. налогът следва да скочи от 2,5% на 3% от цената на сделката.

Наблюдава се сериозен наплив и при столичните нотариуси. По принцип изповядването на сделки преди празниците е традиционно, но тази година от Нотариалната камара отчитат, че  клиентите са с 20-30% повече.

Като цяло се отчита продължаващ ръст на пазара на недвижими имоти между 6 и 8% за първите девет месеца на годината спрямо същия период на 2018г. Цените на жилищата вече са доста високи, а в същото време в София строителството на нови сгради продължава със сериозни темпове.

Запазва се тендецията относно повишените изисквания на клиентите към имотите, които търсят, поради което и сделките не се сключват извънредно бързо на „всяка цена”.

Жилищни имоти

Дaнни нa Aгeнциятa пo впиcвaниятa пoĸaзвaт, чe бpoят нa cдeлĸитe с недвижими имоти пpeз пepиoдa юли-ceптeмвpи 2019г. дocтигa 6 874 бpoя, ĸoeтo e нaй-виcoĸoтo нивo зa тpeтo тpимeceчиe oт 2008г. нacaм, ĸoгaтo ca впиcaни 8 866 cдeлĸи. Cпpямo cъщия пepиoд нa минaлaтa гoдинa pъcтът възлизa нa 7.81%. Впиcaнитe cдeлĸи зa пoĸyпĸo-пpoдaжби нa имoти в Стoлицaтa oт нaчaлoтo нa гoдинaтa възлизaт нa 20 185, ĸoeтo e c 5.54% пoвeчe cпpямo 2018г. и пoчти 20% пoвeчe cпpямo 2015г. Ocнoвнa пpичинa зa този pъcт ca пpoeĸтитe нa зeлeнo, които през последните няколко години отново стават атрактивни и голяма част от купувачите се насочват към тях. Сделките с такива имоти реално биват отчетени със закъснение от около 2-3 години, колкото време отнема построяването на дадена сграда.

Потвърждение за повишеното търсене на недвижими имоти дава и анализ на Пощенска банка. Според него през 2019г. търсенето на ипотечни кредити е нараснало с 44% спрямо предходната година; 55% от хората без жилище планират да закупят собствено такова, като половината от тях смятат да се възползват от ипотечен кредит. При финансирането банката отчита 7.53% ръст на средната цена на жилищата в Столицата, като най-често кредит се взема за купуване на 3-стайни апартаменти.

Само за една година средният размер на кредита се е покачил с 10%. Най-често заем за жилище теглят хора на възраст между 30- и 40 години, с доходи между 1000 и 2000 лв.

Според предварителните данни, публикувани от Националния статистически институт през ноември 2019 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 0.8% под равнището от предходния месец. През ноември 2019 г. в сравнение със същия месец на 2018 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 1.3%. 

Търсене

През последното тримесечие на годината се запазва търсенето основно на двустайни апартаменти около 60-70 кв.м., в етап на строителство в ценовия диапазон от 55 000 евро до 70 000 евро и от 65 000 евро до 80 000 евро за завършени жилища. След тях се нареждат тристайните жилища от 90-110 кв.м. на цени от 85 000 евро до 100 000 евро за незавършено строителство и от 120 000 евро до 160 000 евро за завършено. Последни в класацията остават едностайните и многостайните апартаменти. 

Както и през изминалите месеци сделките се случват след по-продължителни преговори и отстъпки от страна на продавачите. Запазва се тенденцията по-голям процент от купувачите да се възползват от банков кредит и да имат минимално самоучастие. Също така засилено остава и закупуването на имоти с цел собствено ползване, а не за инвестиция. Предпочитаните жилища за инвестиция са двустайни завършени и обзаведени апартаменти за по-бързо отдаване под наем.

Предпочитаните райони и през последното тримесечие традиционно са южните. Останалите райони, към които се проявява интерес са Център, Лагера, Хиподрума, Зона Б-5, Зона Б-19, Овча купел. Наблюдава се търсене на имоти и в затворени комплекси в югоизточните райони от по-платежоспособни клиенти.

Остава интересът към къщи в ниския ценови диапазон, в райони, намиращи се на около 50 км от София, а също така и към парцели за строеж на нови жилищни сгради в Столицата.

Вижданията на Arco Real Estate за 2020г. са отпимистични. Очаква се  запазване на цените и ръст в продажбите, поради оставащите ниски лихви по кредите. Увеличаването на средния доход и намаляването на безработицата също сочи за по-голяма покупвателна способност. Превес ще продължи да има новото строителство, докато вторичните продажби ще останат на заден план. За момента много от инвеститорите, уверени от успеха на последно завършените си проекти, предлагат високи цени на своите сгради, които все още не са започнали да строят. Това отдръпва някои от купувачите с мотива, че поемат риск, а всъщност не получават оправдана по-ниска цена или отстъпка. Този процес, заедно с все повечето напреднали строежи и излизането на  готови за ползване имоти е възможно дори да доведе до натиск на продажните цени надолу в идната 2020г.

Предлагане

През четвъртото тримесечие на 2019 г. основно остава предлагането на апартаменти. И през това тримесечие по-голям е делът при предлагането на двустайните жилища спрямо тристайните. Според данни на агенцията сделки се сключват предимно със завършени имоти ново строителство и такива в етап на строеж. Цените, на които се сключват сделки с двустайни апартаменти са в диапазон между 55 000 - 80 000 евро , а тристайните апартаменти пък варират между 90 000 – 160 000 евро в зависимост от района, състоянието и други ключови фактори.

При предлагането на къщи през четвъртото тримесечие на 2019г. Arco Real Estate отчита  почти двоен спад спрямо предходното тримесечие, но пък запазва равнището от същото тримесечие на 2018г.

Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в Центъра със средна цена от 1600 Е/кв.м; следван от кварталите Овча купел и Овча купел 2 със средна цена от съответно 880 и 920 Е/кв.м.; кв. Дружба 2 – 980 Е/кв.м; кв. Витоша – 1150 Е/кв.м.

Пазар на бизнес имоти H2 2019г.

     I. Наличност на Офис площи

В следствие интензивното строителство на офис сгради, характеризиращо периода, втората половина на 2019г. добавя близо 80 000 кв.м. готови площи, които събрани към наличните достигат общо 2,14 млн кв м. 

Търсенето във високия клас офиси забавя своя темп, като секторите на хай тек компаниите /40%/ и изнесените бизнес процеси /25%/ отново са главните определящи играчи на пазара.

     II. Ценови нива на офис площи и заетост

Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони. Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании са на нива между 13 до 15 евро/м2.

Клас Б сгради - от 8 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите, като има увеличние в долната граница.

Вакантност на пазара  - 9,5 % от общия обем са свободни площи, като има увеличение спрямо предишния период с близо 1,2 пункта.

    III. Прогнози и тенденции на пазара на офиси

Настъпващата 2020г. ще бъде предизвикателство за бранша на офис площите основно заради нарастващия брой на офис сгради в процес на изграждане на местно ниво, както и забавянето в темпа на експанзия от основните играчи на пазара. Последното е ключов фактор и е свързан с липсата на достатъчно квалифицирана работна ръка и забавянето на местния и европейския икономически растеж.

В дългосрочен план процесите описани по-горе биха натиснали цените в посока надолу, но Агенцията смята, че този ефект няма да бъде проявен в идните месеци от новата 2020г. и очаква стабилност на пазара.

    IV. Търговски площи – H2 2019г.

През втората половина на 2019г. няма добавяне на готови търговски площи към съществуващите такива, за разлика от първата половина на годината, когато моловете  „Делта Планет” – гр. Варна и „Пловдив Плаза” – гр. Пловдив, добавиха 42 000 кв.м. към общия резултат от 810 000 м2.

Наблюдаваната повишена активност на наемателите запазва своя тренд, което довежда до запазване на по-високите наемни нива, които трайно се стабилизират в големите търговски центрове - 34 евро/м2, а по първокласните търговски улици, като например бул. „Витоша”  нивата надвишават границата от 50 евро/м2.

Все още положителната икономическа перспектива в страната, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението карат водещите вериги да увеличават своята мрежа от магазини на национално ниво. Поради липсата на икономическа обосновка да се строят големи молове в градове с население, което не наброява повече от 100 000 жители, големите вериги ще инициират строежи на търговски паркове, които да обслужват техните интереси в по-малките градове.

    V. Нива на възвращаемост в сектора на бизнес имоти

 Средните нива на възвращаемост остават стабилни, а именно (за София):

• Офис площи – 7,7 %
• Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици
• Индустриални площи – 8,8%

 Пловдив

През последното тримесечие на 2019г. при пазара на недвижими имоти в Пловдив се наблюдава затишие. Някои от строителните фирми в града нямат продажби от два-три месеца. От страна на купувачите се забелязва период на изчакване, тъй като се надяват цените да паднат драстично.

Жилищата, които основно се търсят са двустайни и тристайни апартаменти, ново строителство, за собствени нужди, като очакванията на клиентите вече са в доста нисък диапазон – 35 000 – 45 000 евро за двустаен апартамент и 50 000 – 60 000 евро за тристаен. При жилищата от вторичен пазар се забелязва лек спад. Запазва се тенденцията по-голямата част от сделките да се осъществяват посредством банково кредитиране.

Както и през изминалите девет месеца, така и в края на годината цените на предлагане в най-предпочитаните райони не са се променили. Най-желаните райони остават Център, където цените на квадратен метър варират от 850 – 1600 евро/кв.м., Западен и Смирненски – от 750 – 1050 евро/кв.м. В останалите райони на града цените варират между 650 – 800 евро/кв.м., като в крайните квартали са от 480 – 550 евро/кв.м.

Ваканционни имоти

Пазарът на ваканционни имоти за последното тримесечие на 2019 г., запазва тенденцията да е доста динамичен. Отново най-предпочитани са двустайните апартаменти в ценовия диапазон от 25 000 – 45 000 евро и студията в ценовия диапазон от 15 000 – 20 000 евро. По-слабо отново е търсенето на тристайни апартаменти, като там ценовият диапазон също се запазва и е от 50 000 – 70 000 евро.

Най-голям процент сключени сделки в агенцията са с двустайни апартаменти. Те са предпочитани, тъй като са най-подходящи за ползване от семейства и най-търсени при отдаване под наем, ако имотът е закупен с цел инвестиция. Запазва се тенденцията покупките да се финансират със собствени средства.

Най-желани локации за покупка на имот по Ценралното Черноморие са: Свети Влас, Слънчев бряг, Несебър, Поморие; по Южното Черноморие: Созопол и Лозенец. Разбира се най-предпочитани са имоти в близост до плажа и тези с гледка към морето. И в края на годината се запазва положителната тенденция най-голям процент от купувачите да са българи. На пазара се задържат и руснаците, в това число и такива, които са постоянно пребиваващи в Германия. Малък е процентът на англичаните.

Процентното съотношение, на продажбите, които са реализирани от агенцията е следното: ново строителство/препродажба – 60/40. То е следствие от запазилата се тренденция и през четвъртото тримесечие за промоционални цени и удобни разплащателни планове на апартаменти ново строителство при някои инвеститори.

На годишна база търсенето през 2019г. е намаляло с около 4% спрямо 2018г. Цените на имотите се запазват на същите нива както предходната година.

Каква беше 2019 година?

Пазарът на недвижими имоти през 2019г. беше балансиран, спокоен и отбеляза плавен ръст на цените на жилищата в София. В резултат на задържалите се ниски лихви, ипотечното кредитиране също отбеляза ръст. Основният процент от българските кредитоискатели разчитаха на финансиране чрез ипотечен кредит от 85-90% от стойността на придобивания имот. Купувачите станаха все по-взискателни към имотите, които им се предлагат и сделките се сключваха доста по-бавно, което понякога довеждаше и до значителни отстъпки от страна на продавачите на имотния пазар.

По отношение на жилищните имоти през 2019г. водещо беше търсенето на апартамент за покупка, като анализът от регистрираното в Агенцията търсене показа, че най-търсени са били двустайните жилища, ново строителство, със средни цени между 60 000 и 80 000 евро. Единствено през второто тримесечие на годината се забеляза повишен интерес към тристайни жилища, но предпочитани като цяло останаха двустайните. През годината се наблюдаваше и засилено търсене на имоти, които са в етап на строителство. От средата на годината интересът към жилища старо строителство намаля.

Най-търсени и предпочитани от клиентите на Агенцията бяха следните райони на Столицата: Лозенец, Оборище, Изток, Изгрев, Банишора, Център, Зона-Б5, Зона-Б19. Повишен беше интересът и към покупка на жилища в квартал Овча купел, а към края на годината и към различните микрорайони на квартал Люлин, поради сравнително ниските цени на имотите там.

Освен търсене на апартаменти се задържа и търсенето на къщи в близост до София от страна на нашите клиенти. До средата на годината продължи и интересът при търсенето на парцели  основно за строеж на сгради, но през втората половина на годината при парцелите беше отбелязан лек спад. Най-слабо беше търсенето на едностайни и многостайни апартаменти, мезонети, етажи от къщи.

През изминалата 2019г. най-активно беше предлагането в районите Манастирски ливади-запад, Малинова Долина, Център, Овча купел, Драгалевци.

Пазарът на офис площи през първата половина на 2019г. се характеризира с интензивно строителство на нови офис площи. През периода бяха завършени няколко проекта – "Gold Line", "Space Tower", "Ellipse Tower", "Carritage park – Office A", "Office Building A", "LP Center" и др., като повечето от изброените влязоха на пазара с голям процент заетост на своите площи. Тези проекти добавиха повече от 60 000 кв.м готови офис площи към наличните. Търсенето във високия клас ААА офиси беше стабилно, а секторите на хай тек компаниите и изнесените бизнес процеси традиционно бяха главната определяща сила на пазара.

Втората половина на 2019г. добави близо 80 000 кв.м. готови площи, които събрани към наличните достигат общо 2,14 млн кв м. 

Търсенето във високия клас офиси забави своя темп през второто полугодие, като секторите на хай тек компаниите /40%/ и изнесените бизнес процеси /25%/ отново бяха главните определящи играчи на пазара.

През 2019г. готовите търговски площи се увеличиха с близо 42 000 кв.м. – става въпрос за моловете  "Делта Планет" – гр. Варна и "Пловдив Плаза" – гр. Пловдив, като с тях общият резултат на търговските площи достигна 810 000 кв.м. Положителната икономическа перспектива в страната, ниските лихвени нива по кредитите, повишаването на средната работна заплата и оттам нарастване на потреблението, стимулираха водещите вериги да увеличат своята мрежа от магазини на национално ниво.

При ваканционните имоти през цялата година се наблюдаваше повишен интерес на българските граждани към закупуване на недвижими имоти по Черноморието ни. Останалите клиенти, проявяващи интерес към покупка на жилище бяха руснаци, включително такива, които пребивават в Германия и англичани. Предлаганите за продажба имоти бяха основно двустайните апартаменти в диапазона между 30 000 – 45 000 евро и студията в диапазон между 15 000 – 20 000 евро. По-слабо остана търсенето на тристайни жилища. Търсени от клиентите бяха и къщи в близост до морските курорти със среден бюджет от около 80 000 евро. Най-желаните локации за покупка на имот по Черноморието бяха: Свети Влас, Слънчев бряг, Несебър, Поморие, Созопол и Лозенец.

През втората половина на годината се наблюдаваше намаление на цените от някои инвеститори. Този факт в комбинация с разплащателните планове, които предлагаха те, допринесоха за увеличаване броя на реализираните сделки в Агенцията.

Пазарът на недвижими имоти в гр. Пловдив беше изключително интересен през изминалата година. В града започнаха да се реализират големи комплекси, строителството на които се отличи с добро качество, а средните цени на апартаментите в подобни сгради бяха много атрактивни за град като Пловдив - около 600 - 800 евро/кв.м. Както в София, така и тук се забеляза увеличаване на срока за покупка на жилище - клиентите предпочитаха да изчакат и да осъществят най-изгодната за тях сделка. През годината се запази тенденцията по-голямата част от сделките да се осъществяват чрез банково кредитиране.

Повечето клиенти търсеха имот за собствени нужди, като предпочитанията бяха различни в зависимост от стандарта на живот на клиентите. По-платежоспособните предпочитаха малки луксозни, бутикови кооперации в близост до центъра на града. Останалата част от клиентите търсеха имоти за собствени нужди в нисък ценови диапазон, предимно в етап на строителство, като очакванията им бяха до 65 000 евро за тристаен и около 40 - 45 000 евро за двустаен апартамент. През 2019 г. нямаше промяна при предпочитаните жилищни райони. Традиционно най-желани бяха Център, Западен и Смирненски.