Отдел „Оценки” в ARCO REAL ESTATE: Kредитиране в условията на пандемия

Броени дни след началото на извънредното положение банките успяха да реагират на ситуацията, така че да осигурят максимално спокойствие както за клиента, кандидатстваш за кредитиране, така и за оценителя, който трябва да извърши оглед на място. Някои от банковите институции приеха като решение извършването на вътрешни огледи да не е задължително като част от процеса по изготвяне на една експертна пазарна оценка, стига клиентът да предостави изчерпателен снимков материал както на сградата, така и на самия обект. Разбира се, при невъзможност да бъде осигурен такъв от страна на клиента/собственика, препоръката е изготвянето на оценката да бъде отложено.

По този начин те успяха максимално да ограничат физическите контактите между отделните страни, с цел тяхното взаимно спокойствие и да гарантират поддържане на дейността по кредитиране.

Въпреки предприетите действия обаче, възлагананията за изготвяне на пазарни оценки през първите три седмици от извънредното положение бяха изключително ограничени. Оценки се правеха основно за банковите институции с централно възлагане и значително по-рядко за банки, при които клиентът е този, който се свързва дирекно с предпочитания от него оценител. Както тогава, така и сега, превес има извършването на експертни оценки за корпоративни клиенти, за сметка на тези за жилищни кредити. Положителна тенденция, която се наблюдава през последните 2-3 седмици е нарастване в броя на оценки за жилищни кредити, възложени от банките с централно разпределяне, както и запитвания и от частни лица, които имат нужда от пазарна оценка с цел да им бъде отпуснат ипотечен кредит. Немалка част от оценките, които се правят в момента са и на лоши кредити, които обаче не са нови, т.е. нямаме основание да твърдим, че има сериозни проблеми в изплащането на кредитите, предвид и мерките, които банките предприеха за разсрочване на плащанията.

Негативните ефекти, които предизвикаха въведените ограничителни мерки върху икономическите процеси и последствията за всички участници в тях обаче наложиха прилагането на допълнителни мерки с цел ограничаване на риска от изпадане в неплатежоспособност на клиентите - кредитополучатели. Като част от тези мерки е и допълнителното сконтиране на пазарните оценки при някои от банковите институции, поради което е нужно клиентите, търсещи ипотечно финансиране, да имат голямо самоучастие.

Основният принцип на банките е прилагане на по-внимателен подход при оценката на новите клиенти, който се основава предимно на видовете бизнес на компанията, в която те са наети. Това означава, че значително по-трудно ще се отпускат ипотечни кредити, което неминуемо се и ще се отрази и в обема възложени оценки, предвид факта, че основната нуждата от пазарни оценки е с цел ипотечно финансиране.

Кредитиране в условията на пандемия

В ситуацията на извънредно положение и пандемията COVID-19, банките приеха облекчения и механизми за отсрочване по погасяване на кредитните задължения на своите клиенти. Всички кредитополучатели, физически или юридически лица, които имат или очакват затруднения при погасяване на задълженията, във връзка с пандемията от СOVID -19 и ограниченията, произтичащи от извънредното положение, към 01.03.2020 г. редовно са погасявали задълженията си и са сключили договора си за кредит преди 31.03.2020 г. мога да се възползват от гратисен период, по времето на който да не плащат главницата и лихвата, или само главницата по кредита. За да се възползват от облекченията, клиентите трабва изрично да подадат Искане, което съдържа декларация, с която клиентите задължително декларират, че затрудненията при погасяване на кредита са в резултат на СOVID 19. Важно е да се отбележи, че приетите облекчения от банките не водят до преструктуриране на кредитите и те остават в категория „редовни“.

За да се намали броят на физическите срещи, а така и потенциалният риск от разпространения на вируса, някои от банките създадоха алтернативен – дигитален, процес за кандидатстване за кредит. За целта, клиентите попълват и подписват всички документи електронно и чрез използването на електронен подпис.

В резултат от очакваната финансова и икономическа криза се наложи банките да предприемат някои ограничителни мерки за новото кредитиране. Тези мерки са насочени към браншовете, които вече са или ще бъдат  засегнати от настоящата криза.

Условно банките разделят браншовете на:

• браншове, засегнати в краткосрочен план, а именно: хотели, ресторанти, туристически агенции, търговски обекти за нехранителни и нефармацевтични продукти, заведения за обществено хранене, както и обекти за организиране на обществени прояви, пътнически транспорт, предоставяне на услуги от всякакъв характер изискващи непосредствен контакт;
• браншове, засегнати в средносрочен и дългосрочен план, а именно: строителство, производствени предприятия за машини, текстил, мебели и др., търговия на едро, консултантски ускуги;
• браншове, които няма да бъдат засегнати от кризата като инвестиции в имоти, големи производтвени предприятия и др.

Кредитоискатели, заети в някои от браншовете от първите две групи, ще бъдат подлагани на значително по-консервативен подход за одобрение на кредит. Това се изразява в намаляване процента на финансиране, недопускане на изключения от заложените изисквания за: съотношение дълг/доход, трудова заетост.

Други мерки, които предприеха банковите институции, са свързани с ограничаване отпускането на нови кредити на български граждани, чиито доходи са с източник извън България. Като тук вариантът да се осъществи сделка с банка, е само ако се добави съдлъжник с доход от незасегнат от извънредното положение бранш. Ограничава се и банковото финансиране за обекти, намиращи се в сгради без разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация. Някои банки допускат ипотечно кредитиране за такива обекти в случаи, че строителството на сградата е финансирано със средства от същата банка, от която се иска кредитът или когато инвеститорските компании са с добра история в съответната банка и попада в одобрен от нея списък.

По повод на лихвените проценти по ипотечните и потребителски кредити към настоящия момент, а и в следващите месеци, не се очаква някакво значително повишаване. Фиксираните лихви няма как да бъдат променяни освен при настъпване на определени обстоятелства в самия договор за заем. При кредитите с плаваща лихва, в случаите когато те са в евро, лихвата се определя на база европейски междубанков лихвен процент EURIBOR плюс надбавка, който зависи от международните пазари, а в момента няма основание за безпокойство. При левовите кредити също не се предвижда някаква промяна в лихвените проценти и не се очаква те да надхвърлят 3,6% годишно.

Въпреки извънредната ситуация и предизвикателната обстановка, в която са поставени и банковите институции, и кредитоискателите, ипотечни и потребителски кредити продължават да се търсят и да се отпускат, макар и при осезаемо по-обстоен анализ на профила на клиента, но все пак с възможност за допълнително финансиране.