АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ЧЕТВЪРТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2021

Пазарът на недвижими имоти през Q4 на 2021 г.

 През четвъртото тримесечие на 2021 г. пазарът на недвижими  имоти остава все така динамичен. Ръстът в броя на сделките се увеличава с всяко следващо тримесечие на годината, като по последни публикувани данни на Агенцията по вписванията, които се отнасят за периода юни-септември той е 22% спрямо 2019 г. Цените на жилищата продължават своя ръст, което подсилва убеждението, че поскъпването на имотите е надценено. Въпреки това, налице са обективни икономически и пазарни причини, които ясно показват, че увеличението в цените на жилищата не е резултат от така наречения „балон“.

 Експертите в банковия сектор предупреждават, че настоящата ситуация предразполага към опредени рискове. По данни на Агенцията по вписванията делът на сделките с ипотека в София надвишава 50% в последните няколко години, макар за страната да пада до 18% през третото тримесечие. Българската народна банка от своя страна споделя притесненията си, че има голяма възможност да нараснат кредитите, които не могат да се обслужват. От месец октомври 2022г. БНБ предприе мерки, касаещи вдигане антицикличния капиталов буфер, който се изисква от банките, за да може да ги предпази от рискове, които са свързани с усиленото кредитиране на имоти.

Жилищни имоти

 В дадения момент се затвърждава тенденцията, че имотите стават все по-достъпни. Наблюдава се засилена активност както при запитванията, така и при сключените сделки, спрямо изминалата година. Ниските лихви по ипотеките се запазват, което е от съществено значение за повишения интерес в сектора. Въпреки преобладаващия дял на сделките, сключени с банково финансиране, отбелязват ръст и сделките с лични средства.

 По предварителни данни през ноември 2021 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 1.9% над равнището от предходния месец. През ноември 2021 г. в сравнение със същия месец на 2020 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 3.2%.

 Данните на Агенцията по вписванията показват, че през четвъртото тримесечие на 2021 г. вписаните законни и договорни ипотеки в София са 5359, а за цялата година са 17 771. Те са нараснали с 14,6% спрямо 2019 г., т.е. година преди началото на пандемията.

 В София през последните три месеца на 2021 г. са вписани 11 685 сделки с имоти. Това е ръст от 22,3% на годишна база и е първият път, в който броят на сделките в столицата преминава прага от 10 хил. от 2008 г. насам.

 За цялата изминала година в София са вписани 36 836 сделки с имоти, нараствайки с 23,1% спрямо 2020 г. Годишният им брой се доближава до този от 2008 г., точно преди срива на имотния пазар у нас, когато те са почти 41 хиляди.

 Според данни на НСИ издадените разрешителни за строеж на нови сгради през четвъртото тримесечие на 2021 г. в столицата са 357 на брой, а започналите да се строят нови сгради са 245 на брой.

 По предварителни данни на Националния статистически институт броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през четвъртото тримесечие на 2021 г. е 1329, а новопостроените жилища в тях са 6430. Спрямо същото тримесечие на 2020 г. сградите са с 43.2% повече, а жилищата в тях нарастват с 49.2%.

 Най-много въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради в края на годината има в столицата – 235 на брой, следвана от Пловдив със 175. Варна  е изместена от първото място спрямо предходното тримесечие на същата година, като сега има 162 броя сгради, а на четвърто място се нарежда Бургас с 85. Основните жилища, които са построени, са двустайни и тристайни, като двустайните заемат първо място – 2697 (за страната), а след тях са тристайните - 2110 (за страната), следвани от четиристайните и едностайните апартаменти.

Търсене

  Търсенето продължава  да надвишава предлагането, въпреки продължаващото строителство в Столицата. Повечето купувачи вече са много добре информирани и знаят точно какво търсят. Много от сделките се случват на първоначално обявената от продавача цена, без да се налагат каквито и да било преговори. Най-активно остава търсенето на двустайни и тристайни апартаменти, като много от жилищата се използват за инвестиционни цели. Според данни от 2020г. с такава цел са закупени около 20% от имотите, но през 2021г. инвестиционните сделки нарастват почти до 30%. Сделките на двустайни апартаменти се осъществяват на нива от 90 000 – 130 000 евро, а тези с тристайни се случват на нива от 120 000 – 170 000 евро, като тези стойности могат да варират в зависимост от това дали имотът е завършен и има ли налично паркомясто.

 Най-търсените квартали в столицата са Лозенец, Център, Младост, Кръстова вада, Манастирски ливади, Малинова долина, Обеля, Овча купел, Витоша. Повишен интерес продължава да се наблюдава и в някои части на Люлин, където се строят нови сгради, а цените на жилищата са все още приемливи в сравнение с други квартали на София. Запазва се тенденцията клиентите да търсят къщи и парцели за жилищни нужди в близост до Столицата. Цените на подобни имоти са в широк диапазон, в зависимост от това в какво състояние е имотът. На пазара могат да се намерят и нови и обзаведени къщи, като цените им варират между 250 000 и 500 000 евро. Според данни на Агенцията се е повишило търсенето на парцели в София и околностите ѝ спрямо предходното тримесечие на същата година. Спрямо същия период на 2020 година търсенето е нараснало двойно.

Основните предпочитания на клиентите са жилищата да са с просторна дневна и повече помещения, което вече се е превърнало в необходимост предвид пандемичната обстановка.

През изминалата 2021г. започна да се наблюдава повишаване при търсенето на наеми. Въпреки, че и наемните цени на жилищата се покачват, отстъпки от страна на собствениците са възможни и се стига до сделка. Най-предпочитани за наем са кварталите Лозенец, Гео Милев, Хаджи Димитър, Младост, а често се търсят и имоти, намиращи се близо до университетите и метростанциите в Столицата.

Предлагане

  Запазва се тенденцията най-търсени да бъдат апартаментите, като преобладаващо отново е монолитното строителство и това в етап на строеж. В цените „на зелено“ се наблюдава леко повишение в сравнение с предходното тримесечие и те вече са между 1000 и 1150 евро на кв.м и 1200-1400 евро на кв.м. за имот пред акт 16 средно за София, като за по-луксозни сгради могат да достигнат и нива от 1600-1800 евро на кв.м.

  По данни на агенцията най-активно е предлагането в кварталите Витоша (1350 евро/м2), Малинова долина (1300 евро/м2), Бояна (1330/м2) и Овча купел (1130 евро/м2).

Банкова политика

  Данни от доклад на една от големите банки у нас показват, че средният размер на кредитите е около 150 000 лв. и категорично избирана валута е левът. Близо 80% от всички отпуснати кредити са за покупка на имот, като продължителността, която клиентите избират обикновено е 30 години. Повечето от клиентите на банката с ипотечен кредит са на възраст между 25 и 35 години – обикновено млади хора или семейства, които купуват първото си жилище или търсят ново, по-голямо от предишното. Заплатите, които получават са между 1600-2500 лв. и обикновено предпочитат да се възползват от максималния срок за изплащане на кредита. По-голямата част от сделките с ипотечен кредит се реализират в Столицата, след нея се нареждат останалите големи градове – Пловдив, Варна и Бургас.

Пловдив

  По данни на Агенцията цените на жилищата в Пловдив са се покачили. Фактори за поскъпването са повишения интерес към Града под тепетата, повишаването на цените на строителните материали и атрактивните условия на банките.

  Поскъпване на жилищата за последните 12 години отчита и Националният статистически институт. По данни на НСИ индексът на цените на жилищата нараства с 9.1% на годишна база към края на второто тримесечие на тази година. Това е най-високият годишен ръст за последните 12.5 години. За последно по-високо повишение е регистрирано през четвъртото тримесечие на 2008 година, когато цените са скочили с 11.7%. Така в периода 2014 – 2021г. година имотите у нас вървят само нагоре.

Продължава тенденцията да се търсят предимно двустайни апартаменти между 70 000 и 10 000 евро и тристайни апартаменти между 85 000 и 125 000 евро, а цените в центъра могат да достигнат и до 150 000 евро. Най-активно отново е предлагането в кварталите Христо Смирненски (700 - 950 евро м2), Кючюк париж (650 – 900 евро), Кършияка (800 – 1000 евро м2). 

Ваканционни имоти

 Силна е годината и за пазара на ваканционни имоти у нас, както по морето, така и в планинските курорти. Пандемията се оказва благоприятна за ваканционните имоти, защото много непродадени жилища са закупени и то предимно от българи. Много от тях избраха да инвестират във ваканционни имотио в страната в началото на пандемията, като тази тенденция се запази и през следващите 2 години. Също така, важно е да се отбележи и възможността за дистанционна работа, която позволява на хората да работят там, откъдето пожелаят. Сделките се случват предимно със собствени средства.

 По черноморските ни курорти най-търсени остават двустайните апартаменти  на цени между 35 000 – 40 000 евро и тристайните с цени до около 60 000 евро. Цените на апартаментите в южните курорти са в диапазона 650 – 850 евро м2, като е възможно да достигнат до 1000 м2.

 Засилен е интересът към покупка на имоти и в планинските ни курорти не само за лично ползване, но и за инвестиция. Търсени са студиа до около 25 000 евро и двустайни апартаменти между 20 000 и 40 000 евро.

 Купувачите сред чужденците са предимно чехи, словаци, поляци, румънци. Гръцки граждани проявяват интерес към имоти в Банско и Пампорово, какъвто е нямало през последните години, а сред купувачите има и сърби и македонци.

Каква ще бъде 2022 година за пазара на недвижими имоти у нас?

 Очаква се предстоящата 2022 година да продължи с темповете на 2021 г. Експертите в бранша споделят, че е важно да се наблюдават три основни фактора - движението на лихвите по ипотеките, спестяванията на потребителите и растящата инфлация.

Oчaĸвaниятa ca цeнитe нa жилищaтa дa зaпaзят тeмпa нa pacтeж oт минaлaтa гoдинa. Бpoят нa cдeлĸитe щe cлeдвa минaлoгoдишнитe cтoйнocти, ĸaтo пpoгнoзaтa e зa pъcт oт oĸoлo 10-15% пpeз пъpвитe шecт мeceцa нa 2022 г. Също така се очaĸвa и бaнĸoвaтa пoлитиĸa в oблacттa нa ипoтeчнoтo ĸpeдитиpaнe c дoбpитe ycлoвия пo зaeмитe дa пpoдължи, a нyлeвитe и в няĸoи cлyчaи дopи oтpицaтeлни лиxви пo дeпoзититe дa ce зaпaзят.