АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2022

Пазарът на недвижими имоти през Q1 на 2022г.

Изминалата 2021г. беше изключително динамична година за пазара на недвижими имоти. Броят на сделките растеше постоянно, цените на жилищата се покачваха плавно с всяко изминало тримесечие. Очакванията на експертите за настоящата 2022г. са идентични с миналата, но се говори и за успокояване и нормализиране на пазара. Очаква се банковата политика в областта на ипотечното кредитиране също да запази добри условия, въпреки слуховете за повишаване на лихвения процент.

В последно време се  забелязва лек спад на купувачите с ипотеки. Ако тази тенденция продължи темпът на ръст на цените може да намалее. Тук от значение е и как ще реагират банките по повод лихвите по ипотечните кредити.

Заради войната в Украйна в края на февруари за кратко се  забеляза леко объркване и притеснение на жилищния пазар, но към този момент се наблюдава обичайната активност. Отбелязва се раздвижване при наемите в големите градове и по Черноморието, заради притока на бежанци.

Постоянно покачващите се цени на работните материали и работната ръка, определящи донякъде и рязкото поскъпване на имотите, не променят интереса на хората за покупка на ново жилище. Тази активност се обяснява с желанието на хората да инвестират средствата си в нещо сигурно, а именно недвижим имот, особено при настъпилата инфлация. Очаква се  цените на жилищата да забавят ръста си, но е малко вероятно да тръгнат надолу. В сравнение с  миналата година, по това време цените на някои имоти в София са нараснали с до 40%. В повечето квартали на София вече е много трудно да се намери двустаен апартамент на цена под 100 000 евро.

Жилищни имоти

По предварителни данни през януари 2022 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“, изчислен въз основа на сезонно изгладени данни, е с 0,7% под равнището от предходния месец. През януари 2022г. в сравнение със същия месец на 2021 г. календарно изгладеният индекс на строителната продукция се увеличава с 2,2%.

И през първите три месеца от новата година броят на сделките с имоти, отчетени в Агенцията по вписванията, продължава да расте. Това се забелязва не само в столицата, но и в морските ни градове Варна и Бургас. Единствено в Пловдив се забелязва лек спад, но и там като цяло нивото остава високо – вписани са 3534 сделки, спрямо 3644 през същия период на миналата година. През първото тримесечие на годината в София са вписани 7268 сделки, което е ръст с 8,7% спрямо същия период на миналата година, когато вписаните сделки са 6683. Това е най-високият скок на сделките в столицата от 2008 г. до момента. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през първото тримесечие на 2022г. е 48 875 спрямо 44 113 за същия период на миналата година, което е ръст с 10,7%. Голям дял във вписаните сделки заемат имоти, чието строителство е започнало в предходните години, но сградите сега биват въведени в експлоатация и сделката се отразява към този момент в Агенцията по вписванията.

Търсене

И през началото на 2022г. се запазва тенденцията търсенето да надвишава предлагането.

Най-търсени през това тримесечие, както и през предишното, са тристайните апартаменти, следвани от двустайните жилища. Запазва се тенденцията за интерес към покупка на имот „на зелено“, поради добрите ценови условия и разсрочените, гъвкави схеми на плащане.

По данни на Агенцията сделките за двустайни апартаменти се случват на нива от 85 000 до 125 000 евро, като цената може да варира в зависимост от състоянието на имота и от това дали има включено паркомясто.

Сделките с тристайни апартаменти се случват на нива от 120 000 до 180 000 евро, като този диапазон може да бъде и много по-голям отново поради фактори като състояние на имота, район, включено паркомясто и т.н

Най-силно е търсенето в кварталите Малинова долина, Лозенец, Хиподрума, Красно село, Център. Засилен интерес се наблюдава към кварталите Сухата река, Надежда 1 и Надежда 2, Люлин 2, Люлин 8 и Люлин 9.

Все повече се забелязва интерес в търсенето на къщи и парцели за строителство на къщи в покрайнините на София. Средствата, които са готови да дадат купувачите са в широк диапазон, вариращи от 90 000 до 300 000 евро в зависимост от района, в който се намира къщата, състоянието ѝ и др. Предпочитани при търсенето на такива имоти са кварталите Драгалевци и Симеоново, а също така и селата Лозен, Панчарево, Бистрица и др.

 Цените на парцелите също варират в широки граници от 50 000 до 100 000 евро в населените места около София, а в самата столица са и значително по-високи.

Предлагане

През първото тримесечие на 2022г. остава най-силно предлагането на апартаменти. Преобладаващи са монолитните жилища, като най-голям заемат тези ново строителство в етап на строеж. Наблюдава се засилено строителство в западната част на столицата, в квартали като Левски, Хаджи Димитър, Сухата река. Жилищата в тези райони се предлагат на цени от 1000 до 1500 евро на кв.м. според етапа на строителство, до който са достигнали. Повишаване на цените в тези квартали тепърва ще се наблюдава и поради започнатото строителство на нови метростанции от третия лъч на софийското метро в района. Според данни на Агенцията най-активно е предлагането в Малинова долина ( от 1300-1350 евро/кв.м), Студентски град ( от 1350-1400 евро/кв.м.), Кръстова вада ( от 1400-1500 евро/кв.м.).

Пловдив

Активността на пазара на недвижими имоти в Пловдив през първото тримесечие на 2022г. отбелязва лек спад, но като цяло нивата се запазват като тези от края на изминалата 2021г. Във втория по големина град в България вписаните сделки намаляват с 3% спрямо първото тримесечие на миналата година. През същия период на миналата година отчетеният ръст в сделките е достигнал 34%.

 Най-търсени отново са двустайни апартаменти като цените варират в диапазон между 80 000 и 110 000 евро и тристайни апартаменти между 90 000 и 130 000 евро, като цените могат да варират и нагоре, в зависимост от вида и местоположението на имота. Изключително силно е търсенето на имот в района на центъра и около него, но предлагането там е много ограничено.

Най-активно е предлагането в районите Христо Смирненски  (900 – 1400 евро/кв.м.), Парк „Отдих и култура (950 – 1400 евро/кв.м.),  Кючук Париж и Остромила, където имотите на шпакловка и замазка се предлагат на цени от 800 – 1000 евро кв.м. и от 1110 до 1150 евро/кв.м., като завършени.

И в Пловдив се забелязва известен интерес при търсенето на къщи и парцели за къщи в близост до околностите на града. Предпочитани са селата Труд, Марково, Войводиново, Царацово, Радиново, Белащица и др., като там имотите (ново строителство) се предлагат на цени от 850 до 1140 евро/кв.м.

Ваканционни имоти

При пазара на ваканционни имоти в последно време се забелязва положителна тенденция на все повече български граждани, които инвестират парите си в жилище в морските или планинските курорти. Отчита се високо търсене на такива имоти с цел покупка за втори дом. Сделките в Несебър за първото тримесечие на тази година са над два пъти повече от миналата година – 1438 при 700 за същия период на миналата година, като се има предвид, че през 2021 г. те бяха със 100 процента повече от тези през 2020 г. В последните години цените на имотите по българските курорти са сравнително ниски и това дава възможност на хора, които имат не дотам големи спестявания, да могат да ги вложат в жилище. Към настоящия момент по Южното Черноморие средната цена на  апартамент е 45 000 евро, като се очертава плавно поскъпване. Идентични са нещата по планинските ни курорти, въпреки че не са толкова популярни, колкото морските.