АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ЧЕТВЪРТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2022

Пазарът на недвижими имоти през Q4 на 2022г.

Изминалата 2022 година беше година на изпитания, върхове, спадове, предизвикателства и доста промени във всички аспекти на социалния, политически и икономически живот, като това се отнася с пълна сила и за пазара на недвижими имоти не само в България, но и в цял свят. След разразилата се война в Украйна, настъпилата висока инфлация, енергийната криза, новините за затягането на лихвите по ипотечните кредити от страна на Европейската централна банка и очакваното им повишаване, за първи път от години насам започна да се говори за захлаждане на имотния пазар.

В началото на годината, както и през второто тримесечие усилено се говореше за балон при имотите заради стремглавия ръст на цените. Драстично поскъпнаха строителните материали, което от своя страна доведе и до повишаване на цените и криза при новото строителство. През второто тримесечие на годината беше отчетен най-сериозният ръст на цените на жилищата за последните 14 години. Въпреки това и поради настъпващата инфлация, хората искаха да спасят спестяванията си и се впуснаха да инвестират в купуването на недвижими имоти. Масово сделките се сключваха изключително бързо без сериозни компромиси от страна на продавачите. За това помагаха и  ниските лихви по ипотечните кредити. По данни на Българска народна банка отпуснатите кредити към края на месец септември 2022 година достигат 4,9 млрд. лв. или 27% ръст спрямо същия период на 2021 година.

За третото тримесечие на 2022 година Агенция по вписванията отчете за пръв път спад на сделките с недвижими имоти от 2020 година. Въпреки това по брой сделки деветмесечието на изминалата година е най-силното през последните 15 години. За пръв път от 15 години насам през третото тримесечие броят на сделките беше по-малък спрямо броят им през второто тримесечие.

Според мнения на експерти в бранша има очакване през 2023 година сделките да намалеят с между 5 и 10%. Има и такива, които смятат, че могат да се задържат нивата от 2022 година.

Негативните фактори като войната в Украйна, инфлацията, очакваното увеличение на лихвените проценти и политическата криза в страната ни са измежду неблагоприятните фактори, които ще повлияят на имотния пазар и през настоящата година. От друга страна стоят положителните очаквания за икономиката – ръст на доходите на хората и балансиран пазар на труда.

Жилищни имоти

Индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 0.4% през ноември 2022 г. в сравнение с предходния месец. Увеличение с 0.9% е отчетено при гражданското/инженерното строителство, а продукцията от сградното строителство е без промяна.

Спрямо ноември 2021 г. строителната продукция нараства с 1.6%. Повишение е отчетено както при гражданското/инженерното строителство с 3.0%, така и при сградното строителство - с 0.5%.

През четвъртото тримесечие на 2022г. се наблюдава ръст на броя на сделките с имоти  спрямо третото тримесечие на същата година. В София са вписани 9668 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата бяха вписани 7402 сделки. Във Варна са вписани 4420 спрямо 3921. Във втория по големина град в България, Пловдив, също се наблюдава ръст при вписаните сделки - 4793 за разлика от третото тримесечие, когато те бяха 4200. Съвсем лек спад е регистриран само в Бургас, където са вписани 2139 сделки спрямо 2164 през третото тримесечие на изминалата година. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през последното тримесечие на 2022г. е 67 362 спрямо 62 459 през третото тримесечие. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2021 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 75 207.

По данни на НСИ въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през четвъртото тримесечие общо за страната са 1613. Спрямо четвъртото тримесечие на 2021г. сградите са с 392 повече или с 32.1%, а жилищата в тях нарастват с 285 или с 5.3%. През четвъртото тримесечие на 2022г. жилищните сгради за София (столица) са 296, за Пловдив – 232, Варна – 182 и Бургас – 115. Въведените в експлоатация новопостроени жилища общо за страната са 5708, като в София (столица) бройката е 1997, в Пловдив са 517, Варна – 742, а Бургас – 373. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през последното тримесечие на 2022г. със стоманобетонна конструкция са 78.9%, с тухлена – 17.4%, с друга – 3.4% и с панелна – 0.3%. Най-голям е относителният дял на новопостроените къщи - 81.3%, след тях следват жилищните кооперации – 13.0%. В сравнение с четвъртото тримесечие на 2021г. се наблюдава увеличение в броя на новопостроените къщи и сградите от смесен тип, докато броят на жилищните кооперации намалява.

Търсене

През последното тримесечие на 2022г. търсенето все още надвишава предлагането. Въпреки, че купувачите започват да стават все по-внимателни и неспокойни, търсенето на по-добър имот, в който да разпознаят своето собствено жилище продължава. Инфлацията също допринася за това, търсенето да надвишава предлагането, тъй като една от най-сигурните инвестиции за влагането на средствата ни е покупката на недвижим имот.

Според данни на Arco Real Estate най-търсени през последното тримесечие са двустайните жилища, следвани от тристайните, за разлика от същото тримесечие на 2021г., когато по-предпочитани са били тристайните апартаменти. Средните цени на квадратен метър за двустайните жилища в Столицата са между 1300 – 1900 евро, като тези стойности могат да варират в зависимост от това, къде се намира имотът, завършен ли е или не, има ли паркомясто към него и т.н. Средните цени на квадратен метър за тристайните апартаменти са между 1500 – 2200 евро, като и тук границите могат доста да варират в зависимост от местоположението и характеристиките на дадения имот. Наблюдава се съвсем лек ръст при търсенето на гаражи за жилищни нужди.

Най-търсени си остават Южните райони на Столицата – Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина. Интерес се проявява още към Лозенец, Център, Овча Купел и др.

През четвъртото тримесечие се забелязва лек спад при търсенето на къщи спрямо третото тримесечие на 2022г., докато търсенето на парцели запазва сходни нива спрямо третото тримесечие на 2022г. и четвъртото на 2021г. Наблюдава се раздвижване при пазара на търговски площи и повишено търсене на този тип имоти, като офисите и гаражите заемат челните места.

Предлагане

Докато през 2023г. очакваме да настъпи момент, в който от толкова време насам предлагането ще надвишава търсенето, през последното тримесечие на 2022г. се запази обратният тренд. Основен дял в предлагането и през това тримесечие заемат апартаментите, като според данни на Arco Real Estate първото място заемат двустайните жилища, за разлика от третото тримесечие на 2022г. и четвъртото на 2021г., когато на челната позиция са били тристайните жилища. Традиционно най-активно предлагането в Столицата остава в кварталите Малинова долина (със средни цени от 1500 евро/кв.м.), Кръстова вада (със средни цени от 1700 евро/кв.м), Овча купел (със средни цени от 1600 евро/кв.м.). Тези стойности могат да бъдат в много широк диапазон в зависимост от това, дали имотите са завършени или не.

Все повече популярност добива и строителството на луксозни къщи в комплекси от затворен тип в покрайнините на София и близките до нея населени места. Основните идеи на този тип имоти са да дават усещане за свобода и близост до природата, съчетани със съвременния начин на живот и всички удобства, с които сме свикнали. Райони, в които е започнато строителство на такъв тип комплекси са Бояна, Гурмазово, Панчарево, Горни окол и др.

Пловдив

Нормализиране и лек застой на пазара се наблюдава през четвъртото тримесечие  на 2022г. и във втория по големина град в България – Пловдив. Традиционно и тук превес през последните три месеца на годината взема търсенето спрямо предлагането. Основно се търсят двустайни и тристайни апартаменти ново строителство. Като цяло цените на имотите се задържат на нивата от миналото тримесечие, които надминаха 1000 евро на кв.м. за повечето жилищни райони в „Градът под тепетата“. В зависимост от това в какъв етап на строителство е имотът, къде се намира и какви са характеристиките му, средните стойности могат да варират от 800 до около 1200 евро/кв.м.

Предпочитани райони в града са Тракия, Смирненски, район Централен. Предлагането е фокусирано отново главно върху апартаментите, като се предлагат едностайни, двустайни и тристайни жилища.

Най-активно е предлагането в районите Младежки хълм (1000 – 1400 евро/кв.м.), Тракия (1000 – 1200 евро/кв.м.), Остромила (900 – 1300 евро/кв.м.). Лек спад спрямо предходното тримесечие на 2022г. се наблюдава при търсенето на къщи, парцели и търговски площи.

Ваканционни имоти

В края на 2022г. не се забелязват големи промени спрямо третото тримесечие на годината и при пазара на ваканционни имоти в България. И тук търсенето надвишава предлагането, а наистина качествени оферти се появяват рядко. От около година, година и половина се наблюдава тенденцията община Несебър да измества община Бургас от четвъртата позиция спрямо ръст при броя на сделките с недвижими имоти. Несебър е в челната петица на общините с най-голям брой сделки в България. Обяснението е просто – покрай Ковид пандемията и всички последствия след нея, българите започнаха да се ориентират към закупуването на имоти по българските курорти с цел дистанционна работа, лична свобода и повече удобства, които дава собственото жилище пред услугите, предоставяни в хотелските комплекси.

Жилищата по черноморските ни курорти задържат цените си спрямо миналото тримесечие на 2022г. В Слънчев бряг, Св. Влас, Несебър, Созопол едностаен апартамент може да се закупи на цени от 30 000 до около 40 – 42 000 евро, а в някои случаи дори и 50 000 евро. Двустайните и тристайните апартаменти започват на цени от 50 000 евро и могат да достигнат до 90 000 – 100 000 евро в зависимост от местоположението и характеристиките на имота.

Каква се очертава 2023 година за пазара на недвижими имоти в България?

В обобщение може да се каже, че след толкова години на непрекъснат ръст на броя сделки, както и на цените на жилищата в България, е нормално да има забавяне на ръста, както и спадове. Според експерти в бранша се очаква 2023 година да бъде по-спокойна в сравнение с изминалата 2022 година и по-сериозно активизиране на пазара да се усети през втората половина на годината. Пазарът на продавача преминава в пазар на купувача, предлагането от доста време насам започва да се възстановява и все по-често започва да се говори, че е на път да надвиши търсенето.