Безплатен телефон 0800 900 25

АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ЧЕТВЪРТОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2022

Публикувана на 09.02.2023

 

Пазарът на недвижими имоти през Q4 на 2022г.

Изминалата 2022 година беше година на изпитания, върхове, спадове, предизвикателства и доста промени във всички аспекти на социалния, политически и икономически живот, като това се отнася с пълна сила и за пазара на недвижими имоти не само в България, но и в цял свят. След разразилата се война в Украйна, настъпилата висока инфлация, енергийната криза, новините за затягането на лихвите по ипотечните кредити от страна на Европейската централна банка и очакваното им повишаване, за първи път от години насам започна да се говори за захлаждане на имотния пазар.

В началото на годината, както и през второто тримесечие усилено се говореше за балон при имотите заради стремглавия ръст на цените. Драстично поскъпнаха строителните материали, което от своя страна доведе и до повишаване на цените и криза при новото строителство. През второто тримесечие на годината беше отчетен най-сериозният ръст на цените на жилищата за последните 14 години. Въпреки това и поради настъпващата инфлация, хората искаха да спасят спестяванията си и се впуснаха да инвестират в купуването на недвижими имоти. Масово сделките се сключваха изключително бързо без сериозни компромиси от страна на продавачите. За това помагаха и  ниските лихви по ипотечните кредити. По данни на Българска народна банка отпуснатите кредити към края на месец септември 2022 година достигат 4,9 млрд. лв. или 27% ръст спрямо същия период на 2021 година.

За третото тримесечие на 2022 година Агенция по вписванията отчете за пръв път спад на сделките с недвижими имоти от 2020 година. Въпреки това по брой сделки деветмесечието на изминалата година е най-силното през последните 15 години. За пръв път от 15 години насам през третото тримесечие броят на сделките беше по-малък спрямо броят им през второто тримесечие.

Според мнения на експерти в бранша има очакване през 2023 година сделките да намалеят с между 5 и 10%. Има и такива, които смятат, че могат да се задържат нивата от 2022 година.

Негативните фактори като войната в Украйна, инфлацията, очакваното увеличение на лихвените проценти и политическата криза в страната ни са измежду неблагоприятните фактори, които ще повлияят на имотния пазар и през настоящата година. От друга страна стоят положителните очаквания за икономиката – ръст на доходите на хората и балансиран пазар на труда.

 

Жилищни имоти

Индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 0.4% през ноември 2022 г. в сравнение с предходния месец. Увеличение с 0.9% е отчетено при гражданското/инженерното строителство, а продукцията от сградното строителство е без промяна.

Спрямо ноември 2021 г. строителната продукция нараства с 1.6%. Повишение е отчетено както при гражданското/инженерното строителство с 3.0%, така и при сградното строителство - с 0.5%.

През четвъртото тримесечие на 2022г. се наблюдава ръст на броя на сделките с имоти  спрямо третото тримесечие на същата година. В София са вписани 9668 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата бяха вписани 7402 сделки. Във Варна са вписани 4420 спрямо 3921. Във втория по големина град в България, Пловдив, също се наблюдава ръст при вписаните сделки - 4793 за разлика от третото тримесечие, когато те бяха 4200. Съвсем лек спад е регистриран само в Бургас, където са вписани 2139 сделки спрямо 2164 през третото тримесечие на изминалата година. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през последното тримесечие на 2022г. е 67 362 спрямо 62 459 през третото тримесечие. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2021 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 75 207.

По данни на НСИ въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през четвъртото тримесечие общо за страната са 1613. Спрямо четвъртото тримесечие на 2021г. сградите са с 392 повече или с 32.1%, а жилищата в тях нарастват с 285 или с 5.3%. През четвъртото тримесечие на 2022г. жилищните сгради за София (столица) са 296, за Пловдив – 232, Варна – 182 и Бургас – 115. Въведените в експлоатация новопостроени жилища общо за страната са 5708, като в София (столица) бройката е 1997, в Пловдив са 517, Варна – 742, а Бургас – 373. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през последното тримесечие на 2022г. със стоманобетонна конструкция са 78.9%, с тухлена – 17.4%, с друга – 3.4% и с панелна – 0.3%. Най-голям е относителният дял на новопостроените къщи - 81.3%, след тях следват жилищните кооперации – 13.0%. В сравнение с четвъртото тримесечие на 2021г. се наблюдава увеличение в броя на новопостроените къщи и сградите от смесен тип, докато броят на жилищните кооперации намалява.

 

Търсене

През последното тримесечие на 2022г. търсенето все още надвишава предлагането. Въпреки, че купувачите започват да стават все по-внимателни и неспокойни, търсенето на по-добър имот, в който да разпознаят своето собствено жилище продължава. Инфлацията също допринася за това, търсенето да надвишава предлагането, тъй като една от най-сигурните инвестиции за влагането на средствата ни е покупката на недвижим имот.

1

Според данни на Arco Real Estate най-търсени през последното тримесечие са двустайните жилища, следвани от тристайните, за разлика от същото тримесечие на 2021г., когато по-предпочитани са били тристайните апартаменти. Средните цени на квадратен метър за двустайните жилища в Столицата са между 1300 – 1900 евро, като тези стойности могат да варират в зависимост от това, къде се намира имотът, завършен ли е или не, има ли паркомясто към него и т.н. Средните цени на квадратен метър за тристайните апартаменти са между 1500 – 2200 евро, като и тук границите могат доста да варират в зависимост от местоположението и характеристиките на дадения имот. Наблюдава се съвсем лек ръст при търсенето на гаражи за жилищни нужди.

2

Най-търсени си остават Южните райони на Столицата – Манастирски ливади, Кръстова вада, Малинова долина. Интерес се проявява още към Лозенец, Център, Овча Купел и др.

През четвъртото тримесечие се забелязва лек спад при търсенето на къщи спрямо третото тримесечие на 2022г., докато търсенето на парцели запазва сходни нива спрямо третото тримесечие на 2022г. и четвъртото на 2021г. Наблюдава се раздвижване при пазара на търговски площи и повишено търсене на този тип имоти, като офисите и гаражите заемат челните места.

 

Предлагане

Докато през 2023г. очакваме да настъпи момент, в който от толкова време насам предлагането ще надвишава търсенето, през последното тримесечие на 2022г. се запази обратният тренд. Основен дял в предлагането и през това тримесечие заемат апартаментите, като според данни на Arco Real Estate първото място заемат двустайните жилища, за разлика от третото тримесечие на 2022г. и четвъртото на 2021г., когато на челната позиция са били тристайните жилища. Традиционно най-активно предлагането в Столицата остава в кварталите Малинова долина (със средни цени от 1500 евро/кв.м.), Кръстова вада (със средни цени от 1700 евро/кв.м), Овча купел (със средни цени от 1600 евро/кв.м.). Тези стойности могат да бъдат в много широк диапазон в зависимост от това, дали имотите са завършени или не.

 

4

Все повече популярност добива и строителството на луксозни къщи в комплекси от затворен тип в покрайнините на София и близките до нея населени места. Основните идеи на този тип имоти са да дават усещане за свобода и близост до природата, съчетани със съвременния начин на живот и всички удобства, с които сме свикнали. Райони, в които е започнато строителство на такъв тип комплекси са Бояна, Гурмазово, Панчарево, Горни окол и др.

5

 

Пловдив

Нормализиране и лек застой на пазара се наблюдава през четвъртото тримесечие  на 2022г. и във втория по големина град в България – Пловдив. Традиционно и тук превес през последните три месеца на годината взема търсенето спрямо предлагането. Основно се търсят двустайни и тристайни апартаменти ново строителство. Като цяло цените на имотите се задържат на нивата от миналото тримесечие, които надминаха 1000 евро на кв.м. за повечето жилищни райони в „Градът под тепетата“. В зависимост от това в какъв етап на строителство е имотът, къде се намира и какви са характеристиките му, средните стойности могат да варират от 800 до около 1200 евро/кв.м.

6

Предпочитани райони в града са Тракия, Смирненски, район Централен. Предлагането е фокусирано отново главно върху апартаментите, като се предлагат едностайни, двустайни и тристайни жилища.

7

Най-активно е предлагането в районите Младежки хълм (1000 – 1400 евро/кв.м.), Тракия (1000 – 1200 евро/кв.м.), Остромила (900 – 1300 евро/кв.м.). Лек спад спрямо предходното тримесечие на 2022г. се наблюдава при търсенето на къщи, парцели и търговски площи.

 

Ваканционни имоти

В края на 2022г. не се забелязват големи промени спрямо третото тримесечие на годината и при пазара на ваканционни имоти в България. И тук търсенето надвишава предлагането, а наистина качествени оферти се появяват рядко. От около година, година и половина се наблюдава тенденцията община Несебър да измества община Бургас от четвъртата позиция спрямо ръст при броя на сделките с недвижими имоти. Несебър е в челната петица на общините с най-голям брой сделки в България. Обяснението е просто – покрай Ковид пандемията и всички последствия след нея, българите започнаха да се ориентират към закупуването на имоти по българските курорти с цел дистанционна работа, лична свобода и повече удобства, които дава собственото жилище пред услугите, предоставяни в хотелските комплекси.

Жилищата по черноморските ни курорти задържат цените си спрямо миналото тримесечие на 2022г. В Слънчев бряг, Св. Влас, Несебър, Созопол едностаен апартамент може да се закупи на цени от 30 000 до около 40 – 42 000 евро, а в някои случаи дори и 50 000 евро. Двустайните и тристайните апартаменти започват на цени от 50 000 евро и могат да достигнат до 90 000 – 100 000 евро в зависимост от местоположението и характеристиките на имота.

 

Каква се очертава 2023 година за пазара на недвижими имоти в България?

В обобщение може да се каже, че след толкова години на непрекъснат ръст на броя сделки, както и на цените на жилищата в България, е нормално да има забавяне на ръста, както и спадове. Според експерти в бранша се очаква 2023 година да бъде по-спокойна в сравнение с изминалата 2022 година и по-сериозно активизиране на пазара да се усети през втората половина на годината. Пазарът на продавача преминава в пазар на купувача, предлагането от доста време насам започва да се възстановява и все по-често започва да се говори, че е на път да надвиши търсенето.

© 2006-2023 ARCO REAL ESTATE Всички права запазени