АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРЕЗ ПЪРВОТО ТРИМЕСЕЧИЕ НА 2022

След изключително силната и бурна 2022г. за пазара на недвижими имоти, през настоящата 2023г. се очаква той да бъде по-спокоен и балансиран. Специалистите в бранша очакват леко охлаждане поради редица фактори, които белязаха изминалата 2022г. като сериозната инфлация, промяната и покачването на лихвите по ипотечните кредити, а не на последно място и продължаващата война в Украйна.

През настоящата година експертите очакват активността на пазара да спадне поради повишаването на лихвите и поскъпването на кредитите. Очаква се банките да станат по-внимателни и да завишат изискванията си към клиентите и проектите, които финансират. Първите 6 месеца на годината ще бъдат период на изчакване и наблюдаване на пазара на недвижими имоти. Експертите в бранша предвиждат забавяне на нарастването на цените и постепенно увеличаване на предлагането.

Жилищни имоти

Индексът на строителната продукция се повишава с 0.8% през януари 2023 г. в сравнение с предходния месец. Увеличение с 1.0% е отчетено при гражданското/инженерното строителство, а при продукцията от сградното строителство - с 0.8%.

Спрямо януари 2022 г. строителната продукция намалява с 0.4%. Понижение е регистрирано при гражданското/инженерното строителство - с 3.1%, докато при сградното строителство се наблюдава увеличение с 1.6%.

През първото тримесечие на 2023г. се наблюдава спад в броя на сделките с имоти  спрямо последното тримесечие на 2022г. година. В София са вписани 6381 сделки, за разлика от миналото тримесечие, когато в столицата са били вписани 9668 сделки. Сделките в столицата намаляват с близо 14% на годишна база, като за същия период на 2022г. те са били 7268. Във Варна са вписани 2813 спрямо 4420 за четвъртото тримесечие на 2022г. Голям спад на годишна база се наблюдава и в морската ни столица, където за първото тримесечие на 2022г. са вписани 3471 или разлика от близо 23,5%. В Пловдив също се наблюдава спад при вписаните сделки - 3240 за разлика от четвърто тримесечие на 2022г., когато те са били 4793. На годишна база се наблюдава спад с около 9%, като за първото тримесечие на 2022г. вписаните сделки в Пловдив са били 3534. Спад се наблюдава и в Бургас, където са вписани 1528 сделки спрямо 2139 през последното тримесечие на изминалата година. Спадът на годишна база и тук е около 10% спрямо същия период на 2022г., когато в Бургас са вписани 1679. Общият брой на вписаните сделки с имоти за цялата страна през първото тримесечие на 2023г. е 44 461 спрямо 67 362 през четвъртото тримесечие на 2022г. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2022 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 48 875.

Търсене

През първото тримесечие на 2023г. според данни на Arco Real Estate търсенето е ориентирано към по-големи имоти с цел за живеене. Жилищата, които се търсят от клиентите на компанията са предимно тристайни апартаменти, по възможност завършени.

Цените на имотите все още се задържат високи, дори за крайните райони на София, като Люлин и Дружба например. Средните цени  на панелните жилища са между 1300 - 1650 евро/кв.м., като тези стойности могат да варират в широк диапазон в зависимост от това къде точно се намира имотът и в какво състояние е той. В централната част на града и районите от широкия център цените на ново строителство в начален етап стартират от 1600 евро/кв.м. до 1850 евро/кв.м., а според данни на компанията сделки се реализират и на цени от 1700 до 2700 евро/кв.м.

Най-предпочитани от купувачите традиционно остават Южните райони на София и идеалният център. Важно изискване за по-голямата част от тях е близкият и удобен достъп до метро, градски транспорт и възможност за място за паркиране - паркомясто или гараж.

През първото тримесечие на годината се отчитат и доста запитвания за къщи около гр. София или най-много на 20­ – 30 км. от столицата, както и за малки парцели за еднофамилни къщи в регулация до около 80 000 – 100 000 евро, но намирането на подобни имоти е доста трудно предвид засиленото търсене през последните две години. Наблюдава се леко раздвижване и при офис и търговските площи, като се търсят малки офиси и магазини в идеалния център на столицата.

Предлагане

През първото тримесечие на 2023г. основен дял в предлагането заемат апартаментите, като най-предлагани са двустайните и тристайните апартаменти.

Наблюдава се тенденция за предлагане на малки жилища от 35 до 55 квадрата, завършени и обзаведени, с цел отдаване под наем на цени от 1850 до 2220 евро/кв.м., но търсенето на такъв тип имоти в последните месеци е доста ограничено, тъй като в момента се търсят главно имоти за живеене, а не за инвестиция.

Най-активно е предлагането в районите Малинова долина, Студентски град, Надежда, Люлин и Овча купел.

Средните цени на предлаганите имоти са в широк диапазон между 1350 евро/кв.м. до около 1800-1900 евро/кв.м., в зависимост от това дали са завършени или не, къде точно се намират и дали се предлагат с място за паркиране.

Предлагането на къщи в близост до София е ограничено, а цените на тези имоти са и доста високи. Има предлагане на новостроящи се имоти в малки затворени комплекси и стари къщи за основен ремонт. Отчита се предлагане и на парцели, които обаче не са с предназначение за жилищно строителство и в повечето случаи са с неуредени сметки по регулацията, което отказва повечето купувачи.

Предлагането на офис и търговски площи е ограничено, особено в широк и идеален център.

Пловдив

В началото на 2023г. нормализиране на пазара се наблюдава и във втория по големина град в България – Пловдив, като и тук се очаква цените на имотите да забавят своя ръст. Търсенето все още продължава да е по-активно от предлагането, като се търсят двустайни и тристайни апартаменти, предимно ново строителство.

 Цените на имотите се задържат на нивата от края на 2022г. В зависимост от характеристиките на имота и неговото местоположение, средните цени могат да варират от 800 до около 1200 евро/кв.м. Предпочитани райони в града са Тракия, Смирненски, район Централен.

 Предлагането е фокусирано отново главно върху апартаментите, като се предлагат предимно двустайни и тристайни жилища, а най-активно е в Остромила и Младежки хълм. По данни на агенцията се наблюдава ръст при търсенето на парцели и къщи спрямо предходното тримесечие.

Ваканционни имоти

При пазарът на ваканционни имоти се наблюдава лек застой през първото тримесечие на годината. Имотите в морските и планинските ни курорти се търсят както от български граждани, така и от чужденци, като предпочитани от чужденците си остават Слънчев бряг и Банско.

От планинските ни курорти най-високи са цените на имотите в к.к. Боровец (60-65 000 евро) а при морските – тези в Созопол (55-60 000). По ниски са цените на имотите по Северното Черноморие, както и в Пампорово (около 40-45 000 евро). В Слънчев бряг и Свети Влас средните цени на жилищата са около 50-55 000 евро. По Северното Черноморие цените на имотите са в по-широк диапазон, като средните цени са между 38-45 000 евро.

Основно се търсят двустайни и тристайни жилища за лично ползване и едностайни и двустайни апартаменти за отдаване под наем. От значение е локацията, вида на комплекса, както и близостта до плажа/лифтовете. Къщи и парцели се търсят повече във вътрешността, в близки до курортните центрове села.

Търговските и офис площи се наемат сезонно и там варирането на цените е огромно, което е очаквано, но има много свободни, които не са с топ локации и собствениците ги трансформират в стаи и апартаменти за нощувки.

Наблюдава се лек ръст при предлагането на имоти както на вторичен пазар, така и на ново строителство. Най- предлаганите жилища си остават двустайните и студиата.

По-скъпо се предлагат студиата, след тях се нареждат двустайните, а по-големите имоти се класират с най-ниски цени.

Най-активно е предлагането в Слънчев бряг, защото там има най-много застроени площи. Предлагането на къщи и парцели в курортите е ограничено.