Недвижим песимизъм - Инвестиционните сделки с имоти ще са по-трудни и бавни

Тази година започна с лошо предчувствие. Прокрадващият се допреди месеци оптимизъм, че най-трудното е зад гърба ни, потъна сред новини за нова рецесия, растяща безработица и задълбочаващи се дългови проблеми в еврозоната и САЩ.

В подобна среда и новините за имотните пазари не са добри. Очакванията са годината да премине под знака на ограничен достъп до кредитен ресурс и неясна икономическа перспектива, които ще поставят цените на активите под допълнителен натиск. Към това трябва да се прибави и традиционната предпазливост на инвеститорите към рисковите пазари, за каквито с малки изключения се смятат тези в Източна Европа. Както и недостигът на качествени доходоносни активи в страната.

 

В този контекст перспективата пред България не е добра. Големи инвестиционни сделки в имоти са малко вероятни. Постижение за пазара ще е да достигне дори обемите си от 2011 г. И това определено не е песимистична прогноза.

 

 

За българския имотен пазар 2011 г. мина все така под знака на липса на интерес на големите капитали (фокусът бе Западна Европа плюс Полша и Русия на изток). Зад по-значимите сделки в България стояха най-вече опортюнистични фондове, търсещи риск, но подплатен с по-висока доходност спрямо тази на зрелите пазари. Така сделките с търговски площи бяха договаряни при годишна възвращаемост на инвестициите в рамките на 9-9.5%, докато нивата на офис пазара достигнаха и дори надминаха 10%.

 

Най-голямата сделката за 2011 г. бе тази за Mall of Sofia, който в началото на лятото смени собственика си за втори път. По официална информация търговският център бе продаден за малко над 100 млн. евро на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group. Неофициалните коментари обаче вдигат цената до 108 млн. евро, а доходността – до около 9.5%.

Макар и знакова, сделката не е първата за Europa Capital в България. Фондът откри сезона на инвестициите в имоти с покупката на Retail Park Plovdiv – първата за миналата година. При нея той придоби регистрираното в Люксембург дружество Landmark Property Management, чийто основен актив бе търговският парк, за 20 млн. евро.

Така за броени месеци и с две сделки зад гърба си Europa Capital се очерта като най-крупния инвеститор на българския имотен пазар през 2011 г. (а не е изключено и през тази година).

 

Като активен купувач се прояви и гръцката компания Bluehouse Capital. През изминалата година тя придоби от дружествата "И Ар Джи капитал" 1 и 2 пакет от търговски площи за 24 млн. евро, включващ два магазина на "Практикер" и един на "Пикадили" в София и Варна. За малко не стигна до сделка и с търговски парк в Стара Загора за 11 млн. евро.

Относително добра активност, но далеч по-малък обем сделки отбеляза пазарът на офис площи, където най-голямата продажба бе за 23 млн. евро. Срещу тази сума дружеството със специална инвестиционна цел "ФНИ България" се раздели с "Камбаните бизнес център". Офис сградата, чиито основни наематели са две дружества на Hewlett-Packard, бе продадена на гръцката компания Zeus Capital Partners, което беше неин дебют на българския инвестиционен пазар.

Друга сделка на офис пазара в началото на лятото беляза навлизането в България и на френския инвеститор Никола Рене Колонна-Валевски. Чрез дружеството "Бернард инвестмънтс" той придоби офис сградата "Изток тауър" на столичния бул. "Г.М. Димитров". През есента попълни портфолиото си с още два имота в София – бизнес център "Перла" на бул. "Драган Цанков" и централата на козметичната компания Oriflame в България на колелото на 4-ти километър. Неофициално портфейлът на "Бернард инвестмънтс" в България се оценява приблизително на 25 млн. евро, зад които стоят основно собствени капитали и привлечен ресурс от външни пазари.

 

Сборът от всички тези покупки формира инвестиционен пазар от близо 200 млн. евро, без да се броят придобиванията на строителни терени, проекти и доходоносни активи заради необслужвани кредити (за тях виж другия текст). Числото е впечатляващо, ако го сравним с предхождащите две почти нулеви години, и по оценка на консултантската компания MBL CB Richard Ellis е знак за повишен интерес към сделки с бизнес имоти за първи път от началото на кризата.

То обаче далеч не е повод за оптимизъм, като се има предвид, че половината от тези 200 млн. евро са формирани от една-единствена сделка. Ако през 2012 г. не бъде постигната продажба от ранга на тази на Mall of Sofia, пазарът на инвестиционни имоти надали ще се изкачи до подобни нива. Още повече песимизъм идва и от затягащия се достъп на инвеститорите до кредитен ресурс.

 

 

За българския пазар на инвестиционни имоти 2012 г. настъпва без особени изненади. По всеобща оценка активни ще са най-вече опортюнистично настроените играчи – такива, които разширяват портфейлите си в страната или вече са инвестирали в Източна Европа и познават региона.

 

Въпреки по-рисковия профил на тези купувачи ключова за тях остава стабилността. Търсенето ще е насочено към качествени активи – сгради с отлична локация и висока заетост на площите, отдадени с дългосрочни договори на първокласни наематели. Подобни имоти обаче по принцип са рядкост и това остава един от ключовите проблеми пред инвеститорите на нашия пазар.

 

Както и през миналата година в тяхното полезрение ще са главно офисните и търговските площи, най-вече в София. Очакванията са за близки сделки в big-box формата (обекти на веригите за бързооборотни стоки) и търговските паркове.

Въпреки високия дял свободни офис площи (25%) Георги Киров от Colliers International не изключва и продажби на този пазар. "Ако някой е инвестирал 2-3 години в пресяване на качествени активи, високата обща незаетост не е толкова сериозен проблем, защото е ясно, че е концентрирана в десетина сгради", коментира той.

 

Негативният ефект от нея е по-скоро в друга посока – голямата незаетост създава обща нестабилност и заедно с по-трудно достъпния финансов ресурс оказва натиск върху продажните цени, включително на качествените активи.

В тази посока са и очакванията на Владислав Христов, който отговаря за инвестиции и придобивания в MBL CB Ruichard Ellis. Според него 2012 г. ще бъде много трудна за пазара на инвестиционни имоти главно заради все по-ограничения достъп до банково финансиране. "Оттеглянето на този ресурс може да бъде компенсирано чрез по-активна работа с нетрадиционни за нашия пазар инвеститори и финансови институции", посочи той. За рискова и слабо позната в инвестиционните среди локация като България обаче това ще е трудна задача.

 

Според Сергей Койнов, управляващ партньор във Forton International, алтернативите на ограниченото банково финансиране са в две посоки - кешови инвестиции или заместващи го продукти като мецанин финансиране (комбинация между дългово и дялово финансиране), както и инвестиции чрез смесени дружества. Всичко това обаче отново е в посока на по-трудни, по-бавни и в крайна сметка по-малко сделки.

 

 

"Никой не може да прогнозира с точност какво ни очаква през следващата година и ще трябва да свикнем задълго да живеем с тази несигурност." Думите на директора на анализаторския отдел за Европа в консултантската компания Cushman & Wakefield Дейвид Хътчингс са може би най-точният израз на властващото настроение сред инвеститорите.

На българския пазар, който по принцип е силно зависим от външни фактори, несигурността се усеща в още по-голяма степен. А причината е липсата на ясна икономическа перспектива пред глобалната, европейските и в частност – пред българската икономика.

 

"Стабилен пазар на имоти може да има само при яснота какво ще се случва с икономиката за години напред. Инвеститорите гонят не номинална стойност, а доходност. А за каква доходност говорим, когато няма ясна перспектива", коментира председателят на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) Иван Велков.

 

Според него традиционните инвестиции в имоти, при които основната доходност се формира от получаваните наеми, вече стават прекалено рискови. Причината е, че при свит пазар, падащи наеми и обща несигурност стойността на подобен актив далеч не е гарантирана както преди. Ако една компания е зле или напуска даден пазар, неустойките по наемния договор са последното нещо, което ще повлияе на подобно решение, коментира Велков.

 

Според него по тази причина фокусът на инвеститорите постепенно ще се измества от чистата покупка на доходоносни имоти към сделки за цели бизнеси или дружества, чиято дейност е свързана с този пазар.

 

Годината обаче като цяло ще е слаба. След първите месеци, когато се очаква приключване на единични започнати сделки, раздвижване на инвестиционния пазар вероятно ще има чак към края на 2012 г. При това - ако европейските икономики излъчат положителни сигнали.

 

capital.bg