Писмените договори между инвеститорите и собствениците

07.09.2015

Писмените договори между инвеститорите и собствениците – начин за преодоляването на проблемите при управлението на новопостроените жилищни сгради

ЗУЕС не улеснява организирането на етажната собственост и дейностите по поддръжката в първата година от въвеждането на сградите в експлоатация

Разпоредбата, която се прилага за жилищните сгради в затворените комплекси, следва да се прилага при всички новопостроени сгради, за да се избегнат първоначалните затруднения по сформирането на новата етажна собственост

През последните години професионалното управление на сгради успешно се наложи и развива в сегмента на бизнес имотите и при специализираните сгради. При жилищните имоти обаче тази дейност остава слабо позната, често е подценявана и се счита за излишен лукс. Съществуващият Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) също не улеснява работата на компаниите за фасилити мениджмънт и дейността на професионалните домоуправители.

Жилищният сектор представлява голямо предизвикателство за професионалното управление на имотите заради множеството собственици и трудното намиране на съгласие помежду им. Проблемите са още по-изразени при новопостроените сгради в рамките на до 1 година от въвеждането им в експлоатация – сегментът, в който е съсредоточена дейността на отделът по Фасилити Мениджмънт на Arco Real Estate.

Отделът е основан през 2009 г. с основна цел да управлява и поддържа обектите, изградени отинвеститора на Arco Real Estate, през първите месеци до 1 година от въвеждането им в експлоатация. Това е специфичен период, наситен с предизвикателства за фасилити мениджърите, тъй като е изключително труден за организирането на дейностите по поддръжката. В този период голяма част от собствениците не ползват имотите си по предназначение, някои трудно могат да бъдат открити, хората не се познават помежду си.

Практиката на Arco Real Estateпоказва, че точно в този период от време ЗУЕС спъва значително организирането на етажната собственост и започването на ефективна поддръжка на сградата. Ярък пример е заложеното в закона изискване разпределението на сумите за поддръжка да става на база брой живущи в съответното жилище. Този текст е на практика неприложим за една новопостроена сграда, където обитаеми са минимален брой имоти, а в същото време разходите са завишени заради първоначалните ремонтни дейности, които текат в апартаментите. Таксите се събират на доброволни начала предвид липсата на законово основание, което не би трябвало да се допуска.

Процедурите по организирането на етажната собственост в първите месеци след въвеждането на сградите в експлоатация може да отнемат месеци. Практиката на Arco Real Estateдоказва, че процесът е особено протяжен в по-големите сгради, където според ЗУЕС първоначално събрание на етажната собственост се организира по инициатива на поне 30% от собствениците. Без съдействие от страна на инвеститора, което не е разписано в закона, този процес е хаотичен, често води до конфликти и е непредвидим във времето. В същото време липсата на контрол и поддръжка в сградата точно в този период може да доведе до сериозни проблеми и щети в общите части и бързо влошаване на средата, като се компрометират и направените инвестиции.

Разпоредбите в ЗУЕС в голямата си част не вземат предвид съвременните предизвикателства и оперативни проблеми при управлението на етажната собственост. В закона обаче има разписан работещ механизъм, чието приложение е ограничено до жилищните сгради в комплекси от затворен тип. Същевременно текстът е приложим при всички новопостроени сгради: управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договорс нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти - чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.

От Arco Real Estateсмятаме, че този подход трябва да обхване всички новопостроени сгради в режим на етажна собственост. По този начин ще се пресече некоректното поведение на част от собствениците, а същевременно всеки един от собствениците ще разполага с предварителна информация още в момента на покупката за това какви разходи за управление и поддръжка може да очаква, както и пакета от услуги, които ще получи. Така ще отпадне и проблемът с разпределение на разходите за поддръжка между отделните собственици.

Отделът по Фасилити Мениджмънт осигурява плавния преход и нормално функциониране на сградите докато още траят процедурите по прехвърляне на собствеността, както и по организиране на етажната собственост, избор на управителен съвет, гласувания относно начина, формата, обхвата и други аспекти на дейностите по поддръжка.