Тенденции на пазара на офис площите в края на 2016 и началото на 2017 г.

И през 2017 година търсенето на качествени офис площи ще надвишава предлагането

Наличностите на офис площи в България достигнаха близо до 1,8 млн. м2.

Главната движеща сила на пазара са големите компании от развиващия се бранш на Аутсорсинг индустрията, най-вече в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Тази тенденция до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като оживлението е по скоро във високия клас А офиси.

Основните Наематели на пазара на офис площи, изпитват все по-голям недостиг на квалифицирани служители за своята дейност. Същите от своя страна, стават все по-взискателни към работодателите си и условията на работното място, които им предлагат. В тази връзка, при избор на офис, освен фактора „цена“, големите наематели, все повече отдават важност на местоположението, близостта на метростанция или друг развит обществен транспорт, наличие на зелени зони за почивка, високо ниво на управлението на сградата, допълнително се прави и оценка за енергоефективност на вложените материали и системи в сградата. Добавената стойност на фактора „местоположение“ се свързва с локация в престижен бизнес район и отлична комуникативност на мястото. Последно проучване сред такива компании, определя следните предпочитани райони, изредени по реда на атрактивността им за бизнес такива:

• Бул. Цариградско шосе /концентрация около Младост 1 и метро станция до магазин Метро/
• Централен Бизнес Район / градски център/
• Бизнес парк София и района около него
• Бул. България
• Бул. Тодор Александров / до ул. Опълченска/
• Летище София

През изтеклата 2016, както и в началните месеци на 2017г., търсенето на качествени офис площи надвишава предлагането такива. Периодът се характеризира с изключително малко завършени нови офис проекти, като общата им площ не надвишава 32 000 м2. Това отчасти се дължи на забавени завършвания на някой от планираните проекти, но основната причина е слабата инвеститорска активност на пазара, отчетена в периода от 2010 – 2015 г. Навлезлият обем през 2016 г. е изключително недостатъчен да посрещне търсенето на офис площи, особено във високия клас.

Тази липса на баланс през периода, доведе до значителен процент на наети площи в строеж, като в края на периода тези сделки достигнаха близо 50% от общия брой.

Логично, в отговор на увеличеното търсене през периода, няколко големи проекти бяха стартирани, а други бяха възобновени. Повечето от тях са във високия клас А, кореспондирайки с явната нужда на големите Наематели, от точно такова офис пространство. В края на миналата 2016 г., общата площ на офис проектите, в активно строителство, достигна 255 000 кв. м. Завършванията на тези площи са планирани в следващите 4 години. Все пак, много голяма част от тях /около 120 000 кв. м./ се очакват да бъдат доставени на пазара през 2017 г.

Наемни нива за клас А офис площи остават стабилни - 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - Крайградски зони.

Клас Б сгради следват също тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 9 евро/м2 в зависимост от местоположението на сградата.

Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на предишните си нива между 12 до 14 евро/м2.

Горната спецификация е направена на база предлагане, като може да има разлика надолу/нагоре при реално сключените договори.

Поради малкото готови нови проекти през 2016г. и завишеното търсене във високия клас, нивото на свободните площи продължи трайно да намалява. От близо 260 000 м2 /14%/ в началото на периода, в края на 2016г. те се свиха до около 240 000 м2 или /12%/ от общия обем.

Търсенето на клас А офис площи ще продължава да изпреварва предлагането в сектора. Нарастващият брой на сгради в процес на изграждане, както и обявените наскоро, други нови проекти, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите. Все пак, до завършването на тези сгради, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и нарастващия обем на наеми на площи в строеж, ще упражнява натиск в посока нагоре върху наемните нива на пазара.