Пазарът на недвижими имоти през второто тримесечие на 2017 година

Изминалата 2016 г. бе белязана от прогресивен ръст в броя сключени сделки с недвижими имоти. Статистиката на Arco Real Estate, регистрира идентичен брой на сделките с недвижими имоти за второто тримесечие на 2017 г., спрямо аналогичния период от предходната година. Тези обобщени данни затвърждават тенденцията за стабилен възход на имотния пазар, която наблюдавахме през цялата 2016 год. Опасенията от издуването на имотен балон се разсейват и се създават предпоставки за балансиран пазар, характеризиращ се с по-умерен ръст на ценовите нива, нововъведени законови регулации при новото строителство, които до известна степен забавят процеса на изграждане и спомагат за своевременното задоволяване на търсенето и всичко това е в комбинация с по-ниски лихвени проценти при кредитиране.

Жилищни имоти

В края на първия 3-месечен период на 2017 г. в София започнатите нови жилищни сгради са се увеличили с около 7% спрямо първите три месеца на миналата година , а броя на жилищата в тях – с почти 42%, това сочат данните на Агенция по вписванията (все още няма изнесени официални данни към края на първото полугодие на 2017 г.). Прави впечатление, че предпочитаните локации не се концентрират в определени райони, а в притегателна точка се превръщат линиите на метрото. Респективно, заради натрупаните запаси ново строителство се регистрира по-умерен ръст на цените от около 4-8%, за разлика от 2016 г., когато повишението достигаше нива от 10-15%.

Броя на постъпилите в Arco Real Estate запитвания за покупка на имот отчита ръст от 48,10% за второто тримесечие на 2017 г., спрямо аналогичния период на 2016 г. Интересът към къщи на територията на Столицата представлява 14,86% от общото търсене на жилища за периода, като водещо остава търсенето на апартамент за покупка. Около 83,9% от нашите клиенти се разделят между различните видове апартаменти, а значително по-малък дял от купувачите (1,23% от общото търсене) се насочват към инвестиция в ателие, етаж от къща или гараж.

Анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че към средата на 2017 г. най-предпочитаните за покупка апартаменти са 2-стайните с 49,80% от общото търсене, а 3-стайните жилища откликват на нуждите на 29,52% от купувачите, като за сравнение по същото време през 2016 г. сме регистрирали баланс в интереса към 2-стайни и 3-стайни жилища. Като резултат клиентите се спират на обекти за покупка с площ 80-120 кв.м., като крайната им продажна цена най-често е в диапазона 80 000 – 110 000 Евро.

Кварталите в Столицата с най-голям интерес за покупка сред нашите клиенти са разделени на четири основни групи:

1. Витоша, Хладилника и Банишора, които са предпочитани от 17,8% от клиентите на Arco Real Estate
2. Борово – 10,13%
3. Дианабад, Оборище – 9,49%
4. Център, Кръстова вада – 8,86%

При наемите отново се отчита най-висок интерес към 1-стайните и 2-стайните жилища. Средният им месечен наем най-често е в диапазона 250-300 Евро, а сред най-предпочитаните райони си остават Студентски град, Младост, Витоша, Дианабад и Дървеница, а все по-често и обекти, находящи се в близост до Метростанции.

Предлагането на жилищни имоти на територията на град София за втория 3-месечен период на 2017 г. отчита ръст от 19,75% спрямо аналогичния период на 2016 г. Около 5,25% от продавачите предлагат къщи, а основната група продавачи - 92,75% - апартаменти, а останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват около 2% от общото предлагане.

Най-голямо предлагане се отчита при 2-стайните жилища (47%), като общо за Столицата средната им офертна цена е 1032 Е/кв. м. (ръст от 8,82% спрямо 2016 г.), следвани от 3-стайните апартаменти (34,75%) със средна офертна цена от 1054 Е/кв. м. (ръст от 5,41%). В дъното на класацията остават многостайните (7,25%) със средна офертна цена от 1110 Е/кв. м. (ръст от 23,8%) и едностайните (около 3,5% от общото предлагане) и средна цена на предлагане от 1026 Е/кв. м. (спад от 0,88%). Най-активно сред нашите клиенти – продавачи, е предлагането в кв. Драгалевци (12,5%) със средна офертна цена от 1167Е/кв. м., следван от Кръстова вада (7,5%) – 1015 Е/кв. м.; Банишора (6%) – 884 Е/кв. м.; Студентски град (5%), Център (4,5%) – 1007 Е/кв. м.; Младост (4%) – 1172 Е/кв. м. и Зоните (4%) – 887 Е/кв. м. По отношение на наемите се генерира повишено предлагане на 2-стайни и 3-стайни жилища с очакван среден месечен наем около 450 Евро. Най-активен район на предлагане сред наемодателите на Arco Real Estate –кв. Борово и кв. Лозенец.

Търговски и офис площи

Наличностите на офис площи в България достигнаха близо до 1,8 млн. м2. Главната движеща сила на пазара са големите компании от развиващия се бранш на Аутсорсинг индустрията, най вече в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Тази тенденция до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като оживлението е по скоро във високия клас А офиси.

Трендът в офис сегмента следва позитивната тенденция, която наблюдаваме при жилищните имоти. Към момента в офис сегмента има 1,6 млн. кв. м. офис площи, като други 340 хил. кв. м. са все още в строеж. Средната цена за кв. м. е от 13 евро, а търсенето е главно от IT и Аутсорсинг сектора. Най-бързо развиващите се бизнес зони са около Capital Fort на Цариградско шосе, на бул. „Тодор Каблешков“, между мол „Парадайс” и болница „Токуда” и около летището София. Голям интерес привлича и новоизградения ТехПарк. При наемането на офис, основни критерии на наемателя остават близостта до Метростанция, възможността за паркиране, близостта до търговски център.

Наемни нива за клас А офис площи остават стабилни - 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 10 евро/м2 - Крайградски зони. Клас Б сгради следват също тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 7 до 11 евро/м2 в зависимост от местоположението на сградата. Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на предишните си нива между 10 до 15 евро/м2.

Ваканционни имоти – Българско Черноморие 

Подемът при жилищните имоти в големите градове се усети и при ваканционните имоти. Ефектът в този сегмент се изразява в преодоляване на кризата от отлива на руските и британските купувачи, стабилизация на цените и поддържане на стабилен интерес и обеми продажби.За разлика от значителното нарастване на в цените на жилищните имоти в големите градове, при ваканционните имоти говорим по-скоро за пазар със стабилни цени и положителни перспективи, който е в процес на намиране на нови пазари.Българите вече съставляват 50% от купувачите в Слънчев бряг, а в курортите на юг от Бургас, те са почти 100% от купувачите към момента, т.е. пазарът по Южното Черноморие е почти изцяло български. В резултат на обобщени данни на Arco Real Estate за второто тримесечие на 2017 г. около 13% от предлаганите в агенцията имоти са на Българското Черноморие. От тях близо 38% са обекти, находящи се в к. к. Свети Влас, а около 15% са в к. к. Слънчев бряг. Предлагат се предимно 2-стайни жилища между 58-70 кв. м. със средна офертна продажна цена от около 859 е/кв. м. и средна крайна цена от 54 000 Евро.