Пазарът на недвижими имоти през третото тримесечие на 2017 година

Пазарът на недвижими имоти през третото тримесечие на 2017 година

През периода Юли-Септември на 2017 г. се забелязва забавяне и стабилизиране на имотния пазар в България, като този процес обхваща ръста на цените, но остава в страни от броя сключени сделки, който продължава да расте, макар и с по-умерени темпове от предходните месеци.

Жилищни имоти 

Строителната продукция расте със 7.9% през месец  Юли 2017 г. в сравнение със същия месец на предходната година. Това показват календарно изгладените данни на Националния статистически институт. Спрямо месец Юни ръстът е далеч по-скромен - едва 0.6%. Годишният ръст е движен основно от сградното строителство, което се повишава с 15.9%, докато при инфраструктурното строителство има свиване с 0.9%. В сравнение с Юни, сезонно изгладените данни показват 1.5% ръст при строителството на сгради, а при инфраструктурата отново има свиване - с 0.7%.Макар и по-плавно ръстът на цените на жилищни имоти в София продължава да е факт. Между 5% и 6% са се увеличили цените на апартаментите в София през деветмесечието на текущата година.  Започва да се наблюдава тенденция на дисбаланс в търсенето спрямо предлагането на жилища в едни от най-предпочитаните за живеене квартали, като Лозенец, Докторски  паметник, Иван Вазов, Яворов и това се дължи на изчерпаните възможности за ново строителство и намаляващия брой на обекти, които да се предлагат на вторичен пазар. Наблюдава се засилен интерес към Район Изгрев, в частност кварталите Дианабад и Изток, които по продължението на ул. Тинтява се застрояват с множество нови жилищни комплекси. 

Търсене 

Броя на постъпилите в Arco Real Estate запитвания за покупка на имот отчита ръст от 2,35% за третото тримесечие на 2017 г. спрямо аналогичния период на 2016 г. и около 14% спад спрямо предходното второ тримесечие на настоящата година. Интересът към къщи на територията на Столицата прогресивно се повишава и към датата на настоящия анализ представлява 20,54% от общото търсене на жилища за периода, като данните бележат ръст от 5,68% спрямо предходния тримесечен период. Водещо остава търсенето на апартамент за покупка – около 77,9% от нашите клиенти се разделят между различните видове апартаменти, а значително по-малък дял от купувачите (1,55% от общото търсене) се насочват към инвестиция в ателие, етаж от къща и друг жилищен имот.

Анализът от регистрираното в Агенцията търсене показва, че към средата на второто полугодие на 2017 г. най-предпочитаните за покупка апартаменти са 2-стайните с 41,79% от общото търсене, а 3-стайните жилища откликват на нуждите на 30,35% от купувачите, като за сравнение по същото време през 2016 г., сме регистрирали баланс в интереса към 2-стайни и 3-стайни жилища. Като резултат клиентите се спират на обекти за покупка с площ 70-110 кв.м., като крайната им продажна цена най-често е в диапазона 80 000 – 125 000 Евро. Предпочитанията на нашите клиенти, които търсят жилище в Столицата най-грубо могат да се разделят в следните 3 групи: Висок интерес за покупка: Център, Лозенец, Витоша, Редута, Дианабад, Кръстова вада, Свобода, Студентски град, Оборище, Овча купел, Борово – средно 46,4% от клиентите на Аrco Real Estate търсят жилище в тези кварталиСреден интерес за покупка: Младост 1, 2 и 4, Зона Б-5, Банишора, Люлин 9, Левски Г, Хладилника, Бояна, Хаджи Димитър – средно около 19,4% Нисък интерес за покупка: Овча купел 1, Надежда 4, Полигона, Сердика, Слатина, Хиподрума са целева група средно за около 1% от нашите клиенти

Предлагане 

Предлагането на жилищни имоти на територията на град София за третото тримесечие на 2017 г. отчита спад от 24,5 %, спрямо аналогичния период  на 2016 г. Тенденциите за дяловото разпределение на жилищния пазар изцяло се запазват от периода Април-Юни, като около 5,25% от продавачите предлагат къщи, а основната група продавачи - 92,13% - апартаменти, останалите жилищни имоти (ателие, мезонет, етаж от къща) представляват около 2,6% от общото предлагане. Най-голямо предлагане за периода се отчита при 3-стайните жилища (47,97%), като общо за Столицата средната им офертна цена е 1127 Е/кв.м. (ръст от 6,47% спрямо предходния 3-месечен период на 2017 г.), следвани от 2-стайните апартаменти (37,8%) и средна офертна цена от 969 Е/кв.м. (спад от 6,11%). В дъното на класацията остават многостайните (10,6%) със средна офертна цена от 1074 Е/кв.м. (спад от 3,24%) и едностайните (около 6,10% от общото предлагане) и средна цена на предлагане от 934 Е/кв.м. (спад от 8,78%). Най-активно сред нашите клиенти - продавачи е предлагането в район Люлин (10,98%) със средна офертна цена от 804 Е/кв.м., следван от кв. Свобода (8,13%) – 912 Е/кв.м.; район Младост (7,32%) – 1117 Е/кв.м. и Зоните (6,91%) – 1024; кв. Лозенец (6,5%) и средна цена от 1741 Е/кв.м. Студентски град (6,09%) – 896 Е/кв.м.; Център (2,6%) – 1792Е/кв.м;   

Търговски и офис площи 

В сегмента не се забелязват драстични промени в ценовите нива за продажба и отдаване под наем на търговски и офис площи в Столицата, но изминалите 9 месеца от началото на 2017 г. са изключително динамични от инвестиционна гледна точка в сектора. Случиха се знакови сделки с продажбата на големи търговски центрове – Serdika Center (207 млн. евро) и  Paradise Center (252,9 млн.евро), които възлизат на над 400 млн. Евро, а това са рекорди нива на инвестициите в търговските площи у нас (по-високи и от 2008 г., когато бяха продадени The Moll и City Center Sofia за около 345 млн. Евро). Междувременно няма стартирало строителство на нови Молове, което в комбинация с високата концентрация на наематели води до повишение на търсенето и респективно на наемните цени. Главната движеща сила на пазара остават големите компании от развиващия се бранш на Аутсорсинг индустрията, най-вече в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Тази тенденция до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като оживлението е по-скоро във високия клас А офиси.    

Характеристики и тенденции на офис пазара  

През последните месеци се отчита нарастване на предлагането на офис площи при отдаване под наем, което е в лек дисбаланс с търсенето. Малко над 315 хил. кв.м. са в строеж в момента, от които близо 260 хил. кв.м. са планирани да бъдат завършени до края на 2018 г.(данни на НСИ). Планира се стартирането на още около 300 хил. кв.м. Това неминуемо ще доведе до постепенно балансиране и насищане на пазара и съответно ще се отрази и върху наемните нива. Поради значително увеличилия се обем предлагани офис площи в новостроящи се сгради не очакваме възходяща промяна в наемните цени.Високото търсене на качествени офиси и подобрените нагласи сред инвеститорите в бизнес имоти, особено след сделките с търговски центрове, спомогна за високия интерес към сектора. За качествените офис сгради с характеристики на инвестиционни активи очакваното ниво на доходност е около 8%.Основни притегателни точки на бизнеса остават главните булеварди, в частност бул. Цариградско шосе, както и офис сградите в близост до големите търговски центрове и Бизнес Парк София. Търси се лесен достъп с градски транспорт (за предпочитане близост на метро), големи зони за паркиране, близост до хранителни вериги и други удобства. 

Ценови нива на офис площи и заетост 

Наемни нива за клас А офис площи остават стабилни - 12 евро /м2 за CBD, 14 евро/м2 - широк център и 9-10 евро/м2 - Крайградски зони. Клас Б сгради следват също тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като се регистрира лек спад и нивата са в диапазона от 6,5 до 9,5 евро/м2 в зависимост от местоположението на сградата. Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на предишните си нива между 13 до 15 евро/м2. 

Ваканционни имоти – Българско Черноморие

Приходите от туризъм от началото на годината до края на юли са над 3,78 млрд. лева, което представлява ръст от 10,7 на сто. Само за юни и юли приходите са над 2,27 млрд. лева. Регистрираме устойчив ръст на туризма, а очакванията са за годишен ръст от 7-10 на сто. Тези данни затвърждават прогнозите за по-добър летен туристически сезон, за повече туристи и по-засилен интерес към покупка на недвижими имоти по нашето Черноморие. Все повече руски и немски туристи проявяват интерес за покупка на имот в морските ни курорти, а през последните месеци се отчита и ръст на българските купувачи, които търсят инвестиция с добра възвръщаемост.  

Предлагане

 В резултат на обобщени данни на Arco Real Estate за третото тримесечие на 2017 г. около 23% от предлаганите в агенцията имоти са на Българското Черноморие, което е с 10% повече от предходното тримесечие на годината. Тенденцията в имотите за продажба се измества от едностайните и маломерните двустайни жилища, които бяха основна единица на сделки до преди година, към 2-стайните апартаменти с площ от около 65-70 кв.м. и средна продажна цена от 940 Е/кв.м. Те съставляват 58,75% от предлагането в Агенцията. След тях се нареждат 1-станйите жилища (22,5% от предлагането) с площ от 35 до 50 кв.м. и средна продажна цена от 796 Е/кв.м.; 3-стайно жилище за продажба предлагат 17,5% от нашите продавачи със средна цена от 1151 Е/кв.м., а многостайните апартаменти съставят едва 1,25% от пазарното предлагане със средна продажна цена от 752Е/кв.м. Броя на къщите за продажба по Черноморката ни ивица бележат спад в броя си до 8,04% (като за предходните 3 месеца те са съставяли 16,67% от предлагането в сегмента). Средата продажна цена на къща е около 700 Е/кв.м., като квадратурата на обектите е около 155 кв.м.  и се състоят от 3-5 стаи.  

Пловдив 

От обявяването на гр. Пловдив за Европейска столица на културата, с домакинство през 2019 г., градът не спира да привлича интереса на нови инвеститори. Сред най-интересните и мащабни инвестиции е строителството на Жилищен Комплекс „Каменица“. Това е комплекс с жилищни и офис сгради, търговски център, спортен комплекс, басейн, парк и детска градина ще се строи на терен от 30.5 хил. кв. м на мястото на бившата пивоварна "Каменица" в Пловдив. Пивоварната запазва собствеността върху 3 500 кв. метра, върху която ще бъде изграден мултифункционалният комплекс "Пивоварница Каменица" - Микро пивоварна за Крафт (занаятчийска) бира, музей, бирария, магазин за сувенири, парк и отворена сцена за културни събития. Около 2 млн. евро ще бъдат инвестирани Пивоварната, която се очаква да отвори врати още догодина. Строителството ще започне през септември и се очаква да приключи и да отвори врати през 2018 г. В изграждането на комплекса ще бъдат вложени около 2 млн. евро. Изграждането на новия комплекс, който запазва името "Каменица", се очаква да бъде завършено изцяло през 2023 г. Очакванията са, че строителството ще започне през 2018 г. с изграждането на офис сградите, жилищния комплекс и спортния център.Следвайки тенденциите за развитие Arco Real Estate, като една от амбициозните и перспективни агенции за недвижими имоти в страната отвори своя нов офис в гр. Пловдив. В резултат на бързо стартиращата дейност на агенцията установяваме стабилни нива на търсене и предлагане на жилищни имоти.  

Търсене

Сред предпочитаните квартали за живеене в гр. Пловдив се нареждат с челни позиции Център, Въстанически и Кючук Париж, като общия интерес към тях е от около 35% от клиентите на Arco Real Estate. Търсят се предимно 2-стайни и 3-стайни жилища с площ 65-100 кв.м. , като се регистрира по-голям интерес към новопостроените/новостроящите се сгради. 

Предлагане 

Основната част от продавачите, а именно около 41% предлагат 2-стайни жилища със средна продажна цена от 688 Е/кв.м. и площ от 65-80 кв.м. Следващия дял от пазара на продавачите се сформира от 3-стайните апартаменти – 29,6 % от общото предлагане, като средната им продажна цена е 683 Е/кв.м. Сред предпочитаните квартали за покупка на имот са Христо Смирненски, Южен, Въстанически и Кършияка.