Оценки и анализи

Оценка на недвижими имоти:

• Сгради: жилища и офиси, хотели, административни сгради, ресторанти и заведения за хранене, магазини, складове, бензиностанции, халета и спомагателни помещения;
• Поземлени имоти: урегулирани поземлени имоти, поземлени имоти извън регулация, незастроени и застроени, земеделски земи;
• Идеални части;
• Отстъпено право на строеж.

За какво може да послужи?

Покупко-продажба, наемане на имоти, ипотекиране на недвижим имот, застраховки на имоти, съдебни спорове, счетоводни нужди, доброволни делби, лични нужди.

Необходими документи:

• Документи за собственост;
• Актуални скици;
• Други в зависимост от вида на имота.

Срок на изпълнение:

В рамките на 3 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Оценка на земеделски земи:

• Поземлени имоти в земеделски територии (ниви, ливади, пасища, мери, трайни насаждения);
• Земеделска земя застроена със съществуващи сгради, селскостопански постройки и съоръжения, използвани за производството на продукция;
• Земеделски земи, с изградени върху тях пътища, комуникации, водоеми и др.;
• Земеделски земи, закупени с цел по-нататъшна промяна на предназначението на земята.

За какво може да послужи?

Покупко-продажба на земя, инвестиция, залог, наследство или дарение, отдаване под наем, подялба, замяна, приватизация, оземляване на малоимотни и безимотни.

Необходими документи:

• Документи за собственост;
• Актуални скици;
• Други в зависимост от вида на имота.

Срок на изпълнение:

В зависимост от местоположението на недвижимия имот (в границите на населеното място или извън), в рамките на 3 до 4 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Обект на оценка могат да са всички средства на труда собственост на предприятието. Всички те се оценяват и заприходяват към активите на предприятието при тяхното придобиване:

• Машини;
• Съоръжения.

Стойността им може да се прояви в следните разновидности:

• Цена на придобиване - включва мита и невъзстановими данъци, както и всички преки разходи за привеждането на актива в работно състояние;
• Себестойност - по себестойност се оценяват Дълготрайни материални активи създадени в предприятието. В себестойността се включват само основните производствени разходи по създаването на актива;
• Справедлива цена - оценяват се дълготрайни материални активи получени в резултат на:
• безвъзмездна сделка;
• установен излишък при инвентаризация;
• внасяне на апортна вноска от съдружник;
• чрез замяна /бартер/ на активи.
• Цена в нотариален акт – в Нотариалния акт се упоменава цената, на която е придобито недвижимото имущество, за нейна база се използва данъчната оценка издадена от съответната Териториална данъчна дирекция, към която е деклариран имота обект на сделката. С тази цена актива се заприходява към групата на дълготрайните активи на предприятието купувач.

Последващата оценка на материалните активи, се проявява в две основни направления – преоценка и обезценка. Обезценките са задължителни. Извършват се на база на възстановимата стойност, когато тя е съществено по-ниска от балансовата стойност на актива, към датата на изготвяне на финансовия отчет. Преоценките се правят въз основа на справедливата стойност, която се влияе от пазарните условия.

За какво може да послужи?

Счетоводни и данъчни цели, ипотека, застраховане, лизинг, покупко-продажба.

Необходими документи:

• Договор за покупко-продажба;
• Фактури;
• Инвентарна книга.

Срок на изпълнение:

В зависимост от броя и спецификата на оценяваните активи.

Бизнес оценяването е едно от най-сложните направления в оценителската дейност, което предполага наличието на разнообразни профилни знания -счетоводни, финансови, правни, данъчни, макроикономически и т.н.

Оценката на търговско предприятие представлява процес по определянето сумарната стойност на бизнеса, която зависи от стойността на материалните и нематериални активи и пасиви, ефективността от функционирането на предприятието, наличието на конкурентни предимства, ценността на човешките ресурси и много други показатели.

• Оценка на бизнеса
• Оценка на търговски предприятия

За какво може да послужи?

Покупко-продажба на предприятия, реорганизация, сливане и поглъщане, застраховане, обезпечаване на кредити, инвестиционни проекти за развитие, ликвидация.

Необходими документи:

• Заверени счетоводни отчети за предходните три години;
• Документи за собственост;
• Инвентарна книга;
• Други.

Срок на изпълнение:

В зависимост от спецификата на оценяваното предприятие, в рамките на 4 до 6 дни от предоставяне на достъп за оглед и нужните за изработване на доклада документи.

Сертифицираните оценители на агенцията използват няколко основни метода на оценяване:

• Метод на пазарните аналози;
• Приходен метод;
• Метод на вещната стойност;
• Остатъчен метод.

Метод на пазарните аналози - при този най-популярен метод стойността на недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, с местонахождение в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети през последните месеци преди датата на оценката. Този метод е приложим само при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

Приходен метод - при този метод се определя чистият годишен приход от недвижимия имот, след като се приспаднат всички разходи като поддръжка, данъци и такси, застраховки, разходи за поддръжка и отдаване под наем като комисиони и т.н. В зависимост от това дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем, могат да се приложат две техники - на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

* Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата, и се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.

* Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите, когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата по метода на приходите.

Метод на вещната стойност - вещната стойност на оценяваният имот се определя на база на производствените разходи за нейното изграждане при отчитане на особеностите в състоянието на имота към момента на оценката и неговите основни характеристики: тип конструкция, техническа експлоатационна годност, овехтяване и др.

Остатъчен метод – понятие за разработка на имот като начин на реализиране на скрития му потенциал за генериране на доходи при алтернативно ползване.

Цените и сроковете за определяне на стойност на даден обект са фиксирани и зависят от следните фактори:

• Вид на обекта на оценка (недвижим имот, движимо имущество, търговски предприятия и вземания и др.);
• Целите и формата на доклада.

За разлика от повечето оценителски агенции в България, ние няма да ви вземем по-висок хонорар за експресна поръчка.

Целта на нашите експерти е да ви предоставят в максимално кратък срок качествен продукт. Затова за т.нар. стандартен обект (апартамент, къща, поземлен имот, автомобил и много други, за които можете да попитате нашите оценители в телефонен разговор), ние ще ви предоставим готов доклад до максимум два дни. При спешни случаи можем да направим изключение и да изготвим доклада в рамките на деня на огледа. Тук идва момента на екипност с клиента, тъй като най – важните компоненти за бърз доклад са осигуряване на достъп за оглед на обекта и предоставяне на нужните документи, които зависят от вас самите.

Сертифицираните оценители в отдел „Оценки и пазарни анализи“ са с доказан опит в  изготвянето на  експертни оценки за водещи банкови и финансови институции. През годините нашите оценители са давали своето експертно становище за стойността на различни банкови активи – хотели, промишлени комплекси, търговски и офис площи.  Благодарение на своя професионализъм и индивидуално отношение все повече институции се доверяват и разчитат на нашите услуги.

Сред нашите дългогодишни и успешни партньори са:

• Обединена Българска Банка;
• Пощенска банка;
• Алианц банк;
• УниКредит Булбанк;
• Райфайзен банк;
• TBI банк.

Проучване и анализ на пазара е дейност, която извършваме, както за всяка поръчка, така и като отделна услуга. Така помагаме на клиентите си да разберат пазарните условия и възможности, и подкрепяме процеса на вземане на решения във всички сегменти – жилищни, офисни, търговски и индустриални площи.

Първо – кой може да извършва оценките в качеството си на независим оценител?

Съгласно Закона за независимите оценители те се извършат от правоспособни независими оценители, които са вписани в съответния Регистър на независимите оценители и са получили сертификат за правоспособност.

Второ – какво може да бъде обект и предмет на оценка от страна на независимите оценители?

Обектите на оценка условно могат да бъдат разделени на оценка на активи и оценка на бизнес.

Към оценката на активи съответно се отнасят материалните дълготрайни активи, каквито са недвижимите имоти с цялата си своя структура, машините и съоръженията по всички свои възможни прояви, земеделските земи и трайните насаждения, горските земи и горските насаждения. Към тях спадат и нематериалните активи – патенти, търговски марки, промишлени образци, авторски права и други.

Към оценката на бизнеса спадат съответно търговските предприятия, финансовите инструменти и институции и вземанията като специфичен актив на едно предприятия или финансова институция.

Трето – какво представлява оценката на един обект?

Съгласно определението дадено в Закона за независимите оценители (чл. 6 ал. 3) “Оценката на обект представлява становище на независимия оценител относно стойността на обекта за конкретна цел, в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан. Становището на независимия оценител не е задължително за възложителя.“

Заданието за оценка трябва да съдържа следната информация (задължителни реквизити):

• обект на оценката;
• имуществените права на обекта на оценка т.е. предмета на оценка;
• целта на оценката;
• предполагаемото използване на резултатите от оценката и свързаните с това ограничения;
• вида на определяната стойност;
• приложими методи, които Възложителя държи да се приложат, ако според независимия оценител са възможни;
• дата на оценката;
• срок за извършване на оценката;
• допускания и ограничения, на които трябва да се основава оценката.

Под обект на оценка се разбира всичко онова, което е формулирано в определените в Закона за независимите оценители правоспособности с особеностите, които бяха посочени по-горе. В това отношение, в помощ за определянето на това кое е обект на оценка са Международните стандарти за оценка. От съществено значение е предварителната подготовка на обекта за оценка от страна на Възложителя, с цел облекчаването на независимия оценител при неговата идентификация. При оценка на щети, на машини и съоръжения много често, преди паричната оценка, да се налага извършването на техническа оценка за годността и изправността на оценявания обект.

Имуществените права на обекта на оценка се явяват предмета на оценката. Те са от съществено значение, защото независимия оценител не оценява обекта по принцип, а оценява паричната стойност на правата, които съществуват върху този обект. Пример: При оценката на една къща, може възложителя да се явява съсобственик и да се интересува от пазарната стойност на неговия дял, с цел да го предложи за изкупуване от съсобствениците и ако те откажат, да го продаде на трети лица. При оценката на един автомобил за покупко–продажба, ако се окаже, че той е вписан под особен залог, е налице тежест, равна на задълженията, за които той е заложен. Следователно независимия оценител трябва да коригира получената пазарна стойност с тази тежест.

Целта на оценяването. Обикновено тя се дефинира от стандарта за оценка и зависи от предполагаемото използване на оценката. В най-честия случай, целта е определянето на пазарната стойност на оценявания обект.

Предполагаемото използване на паричната оценка е от съществено значение за определянето на стойността, целта на оценката и методите за оценяване. За това общото формулиране “За управленски нужди” не е правдиво и точно дефиниране на предполагаемото използване. За това в методическите указания то би следвало да бъде посочено като неприложимо.

Вида на определяната стойност е един от трудните моменти при оформянето на заданието за оценка от страна на Възложителя. За това се препоръчва то да бъде изготвяно съвместно с независимия оценител или консултирано с такъв. За точното формулиране на определяната стойност/ или стойности  трябва ръководно начало да бъдат приетите оценителски стандарти, където всяка една стойност е дефинирана.

Дата на оценката. Това е датата, към която е констатирано състоянието на оценявания обект и са направени съответните проучвания и анализи за неговия пазар. Обикновено тя може да съвпада с дата на доклада.

Срок за изготвянето на оценката. Това е елемент, който се дебатира между Възложителя и Независимия оценител, с цел да се осигури достатъчно време за една професионална оценка. Този срок след уточняване се включва и в договора за оценка.

Допускания и ограничения, на които трябва да се базира оценката. Допусканията и ограниченията са специфични за всеки един обект на оценка, както от желанията на Възложителя, така и от предоставената и налична информация на Независимия оценител. Те трудно могат да бъдат формализирани и затова се разчита на опита на Независимия оценител.

Оценката на всеки обект на собственост представлява целенасочен процес, подчинен на определени правила и закони. Пазарната оценка на даден имот дава информация за справедливата му пазарна стойност в настоящия момент.

"Стойността нищо не означава, докато не й бъде дадено определение.

Една, единствена стойност не съществува – един обект

може да има различна стойност при различни обстоятелства."

Шенон Прат

Философия на оценката

Всяка стока има своя цена, съответстваща на нейната полезност. За бизнеса долната граница на цената е равна на ликвидационната стойност на активите, а горната граница се формира от текущата стойност на бъдещите доходи. Кръгът на потенциалните инвеститори (вероятните купувачи) е неограничен и всички те действат изключително от съображения за икономическа целесъобразност. Поради това за финализиране на успешната продажба е необходимо пазарната оценка да бъде правилна, а не точна. В оценката не всички параметри могат да се представят чрез цифрите. Много данни се основават на интуицията и субективното възприемане на обекта от оценителите.

Разликата между цена и стойност

Пазарната Стойност е: Предмет на оценката и може да бъде различна за различните оценители. Това, което оценяваният обект струва, според оценителя. Субективната представа на оценителя за пазарната цена.

Пазарната цена е сумата, която реално се плаща за придобиване на дадения обект на сделка (движим или недвижим) или на обособена част от него.

ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ≠ ПАЗАРНА ЦЕНА

Цена

Паричен израз на стойността на стоката. В условията на пазарно ориентирана икономика тя се формира на пазара според търсенето и предлагането.

Стойност

(value) = Измерена в пари ценност

Стойността изразява определен обем разходи за производство на продукта, с отчитането на които се осъществява еквивалентен обмен на потребителската му ценност.

Ценност

е субективно-психологическо отношение към полезността на продукта, на основата на което се формира представата за необходимост от придобиването му.

Всяко изчисление на пазарната стойност се основава на предположението за съществуване на активен и функциониращ пазар. Пазарната стойност отразява колективното възприемане на ценността на оценявания обект, действията на пазара и е база за оценка на повечето ресурси в пазарната икономика.

Оценката на имота се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки. Тези оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на им при различните банки. Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. На база на оценителските доклади банките могат да изберат дали да „стъпят“ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската ликвидационна стойност, като тук основна роля изиграва целта на доклада. Често тези различия са резултат от различната политика за стойността на банките, които залагат в изчисленията си различни критерии за риск, амортизация, експлоатационна годност, процент на възвръщаемост и други компоненти.